房地产为啥突然就不行了？还有没有更大的连锁反应

作者：知识星球找老齐读书

最近半年，很多地方确实感受到了房地产所带来的巨大麻烦，先是著名企业债务纷纷暴雷，接着就是大面积停工烂尾，然后影响到了居民的购房信心，大家都不敢买房了，结果楼市就压力巨大，从而影响了整个经济的复苏进程，现在很长时间，中长期贷款都起不来，这个月社融很可能还要出现反复。最主要的一块问题就是这里，民间投资不敢投，民间消费也不敢买，都是拜房地产所赐。

那么为啥房地产，突然就不行了，直接原因就是资产价格不涨了，那么为什么资产价格不涨呢？就是没地方加杠杆了，以前几轮房价牛市，大家可以去看居民杠杆率，还有企业端杠杆率，这两个杠杆率的涨幅，跟中国房价涨幅基本吻合，所以为啥房价大涨，就是因为银行不断的给老百姓加杠杆，那么创造的社会信用一下就多了，M2他也就飞起来了，所以这个概念大家必须清楚，M2上升，并非是央行印了这么多钱，而是通过资产价格上涨，创造了这么多信用，M2只是信用货币，并非是真金白银，原来你有100万，撑死了你也就能干100万的事，但是银行说给你贷款，一下你就能带出贷款出300万，所以你就能干400万的事了，于是一下资产价格就膨胀了。原来一套100万的房子，你现在得400万拿走。在杠杆面前，其实大家也都在内卷，一开始只有很少的人接受杠杆，而现在几乎所有人都接受了贷款买房。所以你有没有发现一个很有意思的现象，房子本身其实应该是10年涨1倍，因为租金就是10年1倍，但其实他涨了10年10倍。主要就是因为杠杆扩了3-4倍，叠加原来的一倍，刚好是10倍，然后就涨不动了。除非继续加杠杆。比如哪天宣布1成首付，那么房价肯定还能继续涨。

地产开发商，遇到的问题可能更麻烦一些，前几年三道红线，老齐反复给大家讲，甚至是掰开了揉碎了给大家讲，提示风险，但是很多人依旧骂我，依然相信房价永远涨的神话。三道红线其实就是开发商去杠杆的另一个提法，说白了就是降低开发贷的规模，房地产整个行业资产负债率超过80%，很多企业都接近100%，这时候降杠杆就如同釜底抽薪一样，所以这才导致他们如临大敌，去年也是到处删稿，就怕老百姓知道真相。这么高的负债率，一旦无法续贷，后果就是今年这样，头部企业纷纷暴雷，大量项目烂尾停工。降杠杆就会让开发商手上的资产贬值，他们资产负债率打满了， 一旦资产价格降低，负债就肯定爆表了，肯定要暴雷。所以这都是有联系的。老齐不是胡说和瞎猜的， 我是切实接触了很多地产公司的高层，但凡是搞房地产的内部人士，心里都十分清楚是怎么回事。只有一些鼓吹炒房的自媒体坚决不承认而已。

那么现在怎么办，其实从高层会议已经得到了明确的表示，保交楼肯定是要干的，所以那些买了烂尾楼的朋友，不用着急，大部分项目都会被救，老齐大概测算了一下，得需要1.5万亿左右的资金，这个钱地方出一部分，上面那一部分，银行和各大管理公司再筹划一部分，应该问题不大。所以把房子给大家盖完，实现入住应该可以。但是品质啥的，大家也就别有太多期待了。保交楼之后， 断贷风波就会停止，不会出现中国版次贷危机。而且对于买了这些烂尾楼的人来说，他们很多已经交了很多年的贷款了，断贷也十分不划算。所以这个不会发生连锁反应。

至于开发商，现在救助的态度并不积极，那几个暴雷的，虽然一直在四处活动，但基本都是处处碰壁。各级政府，都不愿意惹这个麻烦，目前开发商负债总规模大概是90万亿，这是一个天量数字，那么怎么化解这个风险，现在比较麻烦，最好的解决方法，就是稳住资产价格，然后不断地卖房，让购房人接盘，转移债务。把开发贷转化为个人住房按揭贷款，所以从这个角度来说，肯定要保证房价不能大跌，特别是新房。一旦房价跌30%，那么坏账就全都出来了。因为首付比例就是30%，把首付跌完了，确实就有很多弃房断供了。所以房价能够容忍的下跌幅度就是20%。

那么未来，大部分开发商，特别是资产质量好的开发商，可能会率先降价抢跑道，让自己率先上岸，新房价格有20%的下降空间。绝大多数城市都有降价销售的可能，我们一直说，未来可能只有20个城市保持价格坚挺，且略有上涨，年度上涨幅度不会超过5%。唯一可能大涨的是，北上深这种特大城市的豪宅价格，因为社会总要释放一批高价商品，去回收超额流动性。有钱人买房，也不怎么贷款，所以不会冲击银行体系。豪宅价格更不涉及民生，所以这块可能会逐渐放开。让有钱人的钱，逐渐流进房地产领域，去解救一些开发商的负债问题。

所以未来房子会两极分化，贵的会越来越贵，便宜的可能反而不涨。当然也不用羡慕那些傻大款，后面有房产税等着他们呢。一旦房产税开征，这些豪宅肯定跑不了。甚至可能直接上惩罚税率。在知识星球粉丝群里，我们反复提到，房地产见顶了，主要就是没地方去加杠杆了，房住不炒其实也就是告诉大家，不会再加杠杆了，现在就是希望刚需的改善的，可以买房，而且鼓励买新房，说白了更多是为了化解金融风险。但新房只是买入价，二手房才是你的卖出价，挂牌价毫无意义，不卖下房子，你不知道房子现在有多难卖。绝大多数家庭，几代人的财富，其实最后都会是一场梦，被牢牢的禁锢在房子里