今天跟大家分享一下银行贷款案例（银行贷款案例分析题及答案）,以下是这个问题的总结，希望对你有帮助，让我们看一看。

建设银行在公告中称，当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及本行规模较小，总体风险可控。本行将密切关注合作企业和楼盘情况，积极配合地方政府做好客户服务工作，与客户做好沟通，促进房地产市场平稳健康发展。

为防范楼房烂尾事件发生，预售资金监管应如何优化？

随着多地频现烂尾楼，陈晟认为，这在楼市下行期，不仅会进一步挫伤购房者信心，也会对企业和政府信心带来负面影响。

况伟大进一步分析称，对于房企而言，当出现延期交付、停工乃至烂尾等问题时，需承担两方面资金压力，一是违约金，二是销售回款受阻后，开发贷款同样承压；而对于地方金融体系的资产稳定也会造成波及。

今年2月，全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台，首次对商品房预售资金监管从全国层面作出统一安排、确定监管机制。但在王业强看来，政策执行效果不明显。

“由于很多项目超融、预售资金挪用，导致现金流不足以覆盖债务。如果各方债权人都来索债权保障，多方博弈导致僵持不下，资金动不了，难免导致项目烂尾或停工。” 王业强称。

对于未来改进预售资金监管的方向，王业强提出三点建议：

其一，将项目预售资金、开发贷款、个人购房按揭贷款等全部纳入项目资金监管范畴，实行三方监管，确保相关资金用于项目开发建设；其二，不再“一刀切”，而是梯队化预售监管放松，针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低；其三，要在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金，专项用于本项目复工复产，后续商品房销售款需足额补齐提取金额。

中国房地产数据研究中心执行院长陈晟同样建议探索保险制度。他表示，类似于开发商贷款引入保险的信用制度一样，或可研究由开发商为购房者购买保险，以推动三四线城市的住房销售。“如果购房有相应的保险，那么当房企不能正常交付的情况，会有相应的赔付制度，以减轻消费者风险，降低矛盾，避免出现停付停贷现象。”

预售制该不该取消？

崔光灿认为，预售制是我国房地产开发模式与融资模式决定的，是我国商品房建设供应机制的重要部分，当前在没有新的开发模式和融资模式变化下，尚无法简单一刀切式的取消，所以要从长效制度建设考虑完善并逐步调整这一制度，最终是建立房地产业发展新模式，更好的服务人民安居。

但况伟大和王业超则表示，从长远来看，或可探索现房销售。

况伟大称，预售制是针对楼市供小于求的背景下制定出台的。彼时，购房者根据供销情况和实际购房需求，预判未来房价大概率会呈上升趋势，故此愿意承担一定的购房风险。当前，对于一些去化压力大的三四线城市，预售制或已不再适用，建议在这些地区试点推行现房销售制度。

王业超称，中国房地产市场经过20多年的快速发展之后，目前已经由增量市场转入存量房市场，房地产开发应该更加关注住房品质的提升。长期来看，房地产行业集中度将持续提升，优质房企有望获取业绩集中度提升的机会，问题房企则将出清。在这样一个趋势下，预售制应该逐步退出房地产市场。

也有专家认为，立刻取消预售制仍然不到时候。中原地产首席分析师张大伟则向《华夏时报》记者指出，目前国内资金成本仍然很高，完全取消预售制并不现实，即使是获得银行资金支持较多的央企国企也无法承受。在他看来，预售制度本身并不一定会出现问题，有问题的是预售资金监管。2020年国内新冠疫情平复后，预售资金监管全面放开，导致许多企业疯狂加杠杆，放大了风险，烂尾楼的出现几乎是一个必然。

记者注意到，近期人民银行调查统计司原司长盛松成、北京大学国家发展研究院院长姚洋均在公开场合建议适当调整房地产业“三条红线”政策。盛松成建议在不改变去杠杆政策目标下适当延长去杠杆周期，包括适当调整三道红线和贷款集中度考核要求，为行业应对疫情争取时间。姚洋指出，房地产占GDP比重实在太大，其他行业要超额增长弥补房地产下降带来的缺口难度非常大。当前房地产出现大幅下降的原因就是“三道红线”，应对其进行仔细考量和打磨。

强制停供 会有什么影响？

近期烂尾楼业主强制断供事件发酵，备受市场关注。

不少业主认为，在烂尾楼形成过程中，银行负有主要责任，如违规发放贷款；资金未转入开发商监管账户；未尽到专款资金监管的义务等。

据易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者：“业主的诉求是清晰的，即要求限期复工，否则在办理不动产权证前将拒绝还贷，相关损失由相关部门和机构自行承担。从具体反映情况看，这些停工的楼盘面积较大，部分虽然已经复工了，但是属于‘表演式’复工，并没有真正进入到完全施工的阶段。”

严跃进认为，此类项目的预售资金流向不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入到施工和工程阶段。从这点看，相关银行或负有一定的责任。

但是，业主们能否仅凭一张“强制停贷告知书”就免除自身的还贷义务？

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣表示：“如果未经法院判决停贷或者没有达成停贷协议，就贸然停贷，购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能被诉到法院，甚至还可能被法院强制执行。”

在法律层面上，因为业主在买房时与银行签订的贷款协议中通常都会规定：贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。

所以，在楼盘烂尾后，业主拒绝向银行还贷被告上法庭，往往很少能得到法院的支持。绝大多数都是以银行胜诉，购房者被判必须无条件偿还贷款告终。

案例分析

但也并非银行一定会胜诉，今年2月，《深圳商报》曾报道了一个购房者胜诉的案例。

2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后，银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。

2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。

2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

按照《企业破产法》及相关法律法规，如果楼盘符合交付条件，破产管理人应该继续履行已经签订的购房合同，向购房者交付房屋，经过调查，许先生购买的别墅尚未竣工验收，不符合交付标准，根本无法交付。

贷款银行主张购房者许先生与开放商因楼房烂尾的纠纷与银行无关，而一审法院也判决由许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。这意味着，许先生不仅拿不到房，还要继续偿还贷款。一审判决后，许先生提起上诉。

嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后，许先生应否承担剩余贷款的还款责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（许先生）。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

北京市金诉律师事务所创始人律师戴金花表示，如果遇到了特殊的情况，购房人确实无法按期还贷款，那么可以选择跟银行沟通申请延期还贷以缓解资金压力。如果购房人与开发商的房屋买卖合同具备解除条件的，可以解除房屋买卖合同。房屋买卖合同解除后，那么可以要求开发商偿还银行的按揭贷款。

如此看来，烂尾楼盘业主如果合理维权，是有可能避免钱房两空和成为“老赖”的。

来源：第一财经、21世纪经济报道、中国基金报、华夏时报等

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