一、国内房地产行业历程及现状
20世纪70年代，随着中国改革开放战略的实施，房地产业开始形成。直到20世纪80年代，房地产业才正式进入历史阶段。2003年至2015年是中国房地产发展的黄金时期。房地产业是支撑中国经济发展的重要支点。中国房价基本保持了连续14年上涨的神话。在深圳、北京、上海和其他地方，房价已经完全打破了经济学的常识。
清华大学的魏杰教授将其归类为资本的无序扩张：不断利用高杠杆率来提高土地和住房价格，这造成了一系列的问题。投机者蓬勃发展，产业结构不正常，年轻人不愿意生孩子。2015年后，由于开发商疯狂建设，住房市场供过于求，政府出台了“限购、限贷、限售、限价”等一系列调控政策，目的是要让房企清理库存。
2021年以来，截至11月底，全国房地产调控总量达到570个，创历史新高，也让我们看到中央为了让房地产市场回归健康状态所付出的努力。
二、房地产行业特征分析
（一）负债率较高
房企的典型特征就是负债率相较其他行业负债率较高。从2008年起至今，我国房地产业已经走过近10年的黄金发展时期，在房地产企业“富得流油”的同时，其杠杆率却居高不下，而房企通过撬杠杆来谋发展的经营模式也使得整个行业的金融风险逐渐积累。房地产公司一向负债率较高，一般都在百分之七十左右。
究其原因，第一，房企属于资金密集型行业，大多数房地产企业不能完全依靠自己的资源和渠道投入这么多资金进行开发，前期发展需要大量资金投入，借用周期较长又会导致资金成本加大。此外，土地资源的稀缺性导致土地停售价格持续上涨，加之劳动力成本上涨，造成地产开发总成本提高。房地产企业要实现多元化快速发展，必须大规模举债。
房企一般的经营模式是先向银行贷款拿地，再运用资金开发房产，将房产出售后资金回笼，部分资金偿还银行债务，部分资金留在手中用于下一个项目。简而言之，就是举债-圈地-售楼-资金回笼-部分还债，部分继续投资-循环往返。
第二，外部融资较为方便。房产公司资产规模大，动辄万亿级别，且存货即房产占比一般都在50%以上，且利润在10%以上，房子有融资属性，有大额房产和盈利项目做抵押，银行也乐意贷款。
第三，资产负债匹配原则。房产公司资产周转极慢，存货周转3年左右，开发房产周期较长,按财务上的资产负债匹配原则，负债率也会较高。
第四，资金回收期较长。受土地投资、综合开发、建设和房地产市场的限制，房企开发过程环节多，投资周期长，从开发到交付运营周期一般需要3-5年，外加政府审批的影响，又会拉长周期。房企受政策和规划发展影响较大，一旦筹资环境不好或者销售环境不好，抵御外部风险能力较弱，极易造成资金断裂，即负债率较高会带来财务风险。所以，央行和住建部在2020年联手出台了著名的“三条红线”政策，主要针对房地产业的高举债融资进行精准打击。
（二）周转速度较快
因为高杠杆会带来高融资成本，房企想要降低资金成本就只能尽可能的缩短运营周期，包括开发、建设、销售等环节，即房企想要追逐高利率就要高杠杆，想要维持高杠杆的局面就必须要高周转。于是乎每一家房企都在拼命拿地,一分钱掰成几份去撬动更大的资金量。房企就像在万丈深渊上走钢丝，一方面谁都不敢放慢拿地的速度，拿的慢了就会被同行挤出；另一方面，交易量的每一点的累积风险都要高一点。房企为了追逐高周转，就会增加住宅质量问题的出现，但房地产关系到公民的基本生活需求，房企不能想要依靠高周转降低融资成本去牺牲质量保障。
三、国内房地产企业商业模式分类
（一）侧重轻资产的稳健模式
房地产行业本身前期需要大额资金支撑，采用侧重轻资产的稳健模式，主要是指在经营主业房地产时不以圈地为增长目标，而是随外部环境谨慎拿地建房，对于公司从事的其他产业也较多属于轻资产行业，不需要太多资金投入且获利周期较短，投入的资金主要源于地产行业的经营收入，债务成本较低，房企只要保证根据商品质量进行适当调整可以自给自足。在稳定专业的基础上，系统研究总结行业运行规律，依据外部环境实时调控，实现规模稳定增长。
华润置地、碧桂园、保利地产、万科地产、龙湖集团等倾向于走稳健模式。比如龙湖地产属于高财务平衡度，表内杠杆率低，穆迪、标准普尔和惠誉都给予了它较高的投资级评级，成为唯一一家获得所有三家海外评级机构一致的投资级评级的民营房地产公司，按监管标准属于绿档，财务表现稳健。期限结构方面公司融资结构以长期债务为主。
地产销售方面，龙湖地产开发业务专注中高端住宅，产品设计上注重用户细分，在离开重庆大本营前拥有丰富的产品线，涵盖洋房、高层/超高层建筑、别墅、商业等多种商业形式，其建筑、景观设计和服务水平曾作为业界标杆成为开发商学习每年考察学习的对象，得益于过硬的产品力和运营经验，龙湖较早地进行了全国化扩张和布局，凭借快速增长的销售规模跻身为国内一线房企。2018年以后，公司在销售目标设定上追求稳健，销售额进入平稳增长阶段，但规模上仍保持在十强上下水平，权益销售比稳定在70%左右，2019年回款率在95%左右。
土地投资方面，龙湖是顺周期理智型选手，放慢脚步五年后，2016年、2017年公司抓住上一轮地产宽松周期积极扩张，权益拿地支出大幅增加，分别占当年权益销售额的75%和68%。2018年以来，房地产监管变得越来越严格，公司权益购地支出保持稳定，占权益销售额比重下降至46%。而回望过去5年间，即便在积极扩张期，公司也保持着经营活动现金流正流入和较为稳健的杠杆水平（净负债率在50%左右）。
公司拿地均价控制在合理水平，对比当年或后1-2年的合同销售均价，盈利空间充足。再如万达之前属于重资产行业，但位于房企转型前列，在房地产市场较为繁荣时期，房产资产出售价值高，资金回笼周期短，使万达能够获得足够多的资金进行相应的转型。2017年,万达售出了大量重资产，转变成了轻资产运营企业，并与银行、证券、基金和其他投资机构合作，租金收入分为两部分,大部分归投资机构,万达每年从中获取30%左右,轻资产的稳健模式成效较大。
（二）侧重重资产的高负债扩张模式
采用侧重重资产的高负债扩张模式主要是指在主业房地产经营上为了追求高增长而不断借助高负债圈地建房，其他产业也属于重资产行业，前期需要投入巨额资金并且获利周期较长，需要同时依靠外部资金才能支撑企业多元化发展，无法依靠经营性现金流和内部资金独立发展。我国房地产企业大多以高负债经营模式运作。查看中国资产前30强在A股上市的房企，就已经占据A股总资产规模的80%左右。
从2011年至2020年，在这30强房企中，资产负债率总共增加6.9%，高于80%的房企数量从2011年的5家增加到2020年的17家，高于70%的房企数量从2011年的5家增加到2020年的22家。从中可以看出我国房企发展越来越习惯性依赖外部筹资。另外，房企是否走高负债扩张模式,三道红线下就可以立竿见影。
三道红线的设置,能从整体,长期,短期三方面全方位对房企的负债水平及偿债能力进行管控,这一政策的出台,对严重依赖外部融资,以杠杆撬动发展的房地产企业而言相当于釜底抽薪的打击。2020年按照三道红线的监管规则,融创中国,恒大,绿地控股,富力地产,华夏幸福都处于红色区域。例如，2015年，融创在二级市场上收购土地进行大规模并购，这导致在收购各地区的资产时，债务比例很高。一旦债务比例越过了警戒线，就会面临较大的财务风险。