原创：势之场

公众号：势场

历史是现实最好的老师。

——李世民

A

鱼的记忆只有七秒，而大众的记忆呢？

2015年那会，我国房地产到了生存的关键时刻，大量的房子无人问津，老百姓不愿意购买。杭州一度跌破8000，有开发商砸盘出货，深圳当时还在2w-3w左右盘整，一线城市的房子也岌岌可危。

西安、重庆楼市价格大部分的稳定在7000元左右，差一点的位置是5000多。

而2015年的时候，大部分的房子交付还是毛坯房，随后为了利益最大化，精装房开始被推广，开发商也乐此不疲。

笔者记得当时在西安看过一个小区，精装是9000，毛坯是7000，精装的特点就是装修费可以和房子贷款，许多没钱装修的人索性多贷一点。

因此，精装房模式就推广开来了。

一年后的2016，楼市的又一轮火爆开始，西安更是其中的桥头堡。房价可以连涨56个月，5年时间全国涨幅第一，十年间涨幅达210%。

西安两年前的数据，就已经足够惊人

有读者肯定会对这轮上涨有所疑问，难道2010年到2015年全国人口没有城市化？难道西安人口没有增加？难道刚需不够多？

不是，当时人口流入城市还在流入，但是大部分的买房首付主要来源于自有资金和父母，也就是自己攒个十多万，父母资助一半，然后就买房子了。

彼时，刚需的收入是匀速的，赶不上房价的增速，因此房子没人买，买不起，或者慢慢买，慢慢赚钱。

因此，很多人对于房子的态度是：是比较贵，可好好奋斗也能买得上，未来可期。

而开发商就比较痛苦了，因为开发速度大大的超越了居民的财富积累，因此出现了过剩。

B

全国房市彼时的过剩率多少呢？请看下面。

上面几张图，是2015年时期的悲观报道中截选出来的。一线城市销售还可以，8个月卖完，到2015年12月的时候库存面积飙升到了7亿平左右，也就是去化周期进一步上升。

部分地区，去化周期达到了三年，有的地区达到了五年，也就是房地产基本上需求很弱了。

这种情况下，本以为房地产要不行了，很多地方降价20%-30%，重庆一套只要50w，西安一套也是50w，太原也是50w，堪称非常的便宜了，多美呀。

打砸售楼处的新闻，已在一两年前就开始频频见报

降价后对开发商有影响吗？

还好，慢点开发就行了，少赚点。

但是，降价对地方影响大呀。当时发现，很多人没房子还不买房子，咋办？这可是会影响社会发展的呀，城市化速度要明显变慢了哇。

最后一合计，“涨价去库存”历史性地登上舞台。

棚户区改造也开始加速了，手持大量货币的拆迁户大量诞生。大约用了三年，到2018年，全国城市的高价城中村拆了个遍，配合开发商涨价，多少年下跌的房价，也终于又开始拔地而起了。

C

但这里有一个极为关键的问题：我们的收入增加了吗？

没有。相反，供给侧改革和环保改革使得许多落后产能被淘汰，同时贸易摩擦也使得很多工厂失去订单，这自然影响了就业，但这并没能阻挡房地产雀跃的脚步。

因为涨价去库存表面上是为银行解套，实际上是地方拿到了大量的资金扩建城市，之后又给银行下了更大套。

也就是这次房地产的上涨，给了地方和开发商极大地信心。开发商觉得自己已经大而不能倒了，绑上银行后可以肆意拿地，然后再大量囤地。

这不就学习李嘉诚模式么，然而老李已经跑了。

囤地的逻辑不再赘述，后来国家发现了，给你解套你又造了更大套，没玩没了，绑架经济，那还了得？

涨价去库存的本意是为了救开发商，没想到开发商不缩紧负债，反而急速扩大，还雇了经济学家来游说上头降税降息，可怕至极。此时房地产企业必须被限制了。

D

而如今，它们还能被限制得住吗？

如今，房价明显出现了巨大的偏离，六个钱包才能付首付，年轻人的房贷都要靠父母还，多可怕，关键相当一部分人还没六个钱包。

因此银行说，这个游戏我不玩了。

此时房地产商慌了，说，你不玩我就赖账了。

银行冷哼一声，说，你试试。

因此出现了某大打折促销回款。

此时房地产的库存有多少呢？

2015年的7亿平，去化周期都在2年以上（去掉一线），2020年呢？此时我国的年房地产销售套数达到了1400w套，面积达到了17亿平，前五十的开发商土地储备达到了30亿平。

对比2015年来看，已经是增长了一倍多，体量扩大了好几倍了。

2015年最严重最危急的时候，我国商品房库存代售面积是7亿平，目前将近5亿平，还有2亿平的增长空间。

而我们发现现在的新房销售大概是每年17亿平，也就是库存占销售量的不到三分之一，销售速度明显快于2015年。

我们拿几个城市举例，太原，哈尔滨：

然后是青岛：

接下来，咱们看看沈阳、南京、郑州、天津、广州：

大家可以看到，去化周期分为三个部分，第一个部分就是20个月以上，第二个部分就是15个月以上，第三部分就是6个月以上。

按照房企的开发速度，一般是6-12个月开发一批新盘，也就是拍地六个月以后就会有新盘入市。如果每年的土地供应不变的话，预计一年三波拍卖至少有两拨是可以入市的，第三波可以在明年。

可我们发现新房库存超过20个月的这些地方，房价是下跌的，例如哈尔滨、沈阳、太原。这些城市本就属于人口流出城市，因此一直在阴跌。

库存在15个月以上的，青岛、天津、郑州、石家庄、长春、兰州、大连这些北方地区明显库存压力持续上升，而且新房供给不变的情况下，未来两年后就和太原、哈尔滨一样了。

也就是说，留给这些城市的时间不多了。

而库存低于12个月的时间的有西安、重庆、杭州、宁波、南通、武汉、南京，这些城市将会成为房价依旧有上涨空间的城市。

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除去新房去化周期以外，二手房去化周期也很缓慢。

业界有探讨过，当前销售一套二手房时，基本同时有2.3套新房出售。也就是实际情况下新房的去化速度是二手房的三倍左右。

如果新房去化是一年，那么二手房的去化周期就是2-3年，因此我们可以看到有些地方去化周期长达三四年以上。

大米白面去化周期一般是一年，也就是第二年会有新的产生出来，而第一年的都会被吃进肚子，而现在房子呢？

至少一辈子吧，买完了就完事了，安心打工。

因此巨量买盘推高一下，后续的买盘是随着刚需盘的增加而增加的。

也就是第一波饥饿营销买到小米手机了，第二波呢？买的就少了，第三波呢？那就不用抢了，第四波呢？这一代就停产了。

楼市也是这个道理，2017年就买盘最大的一年，后续价格继续上涨，投机盘涌入。可投机盘也是有限的呀，也就是如下图，太原这些地方的投机盘加刚需已经是断崖式下跌了，无法恢复起来了。

而现在高涨的重庆杭州呢？购房者的数量只会缓慢上涨，可投机盘却与日俱增，造成了去化速度快和房价飙升。

大家有没有想过，万一有一天房子数量满足了全部的投机盘呢？

或至少是满足了杭州、西安和成都、南京、武汉的投机盘呢？

那么，真实的未来的刚需必然是断崖式下跌。

而还有一种情况，就是饥饿营销，导致购房者一股脑冲向房价，来也匆匆，去也匆匆，今年把明年的份额也透支完了。

大家可以看到这就是现状。横着放，能够支撑房价三五年，竖着放，两年。也就是房价拉升式地透支，就有点吃了今年不顾明年了，深圳就是这样，而杭州和重庆也是这样。

相比之下，去化在12个月左右的地方，反倒每年还能有一些新增长。

对于购房者而言，资金和人数等于总接盘实力。而新房打新就相当于竖着割，大家冲进去。

这样的风险反而最大。价格下来的时候，没有刚需支撑，往往会出现断崖式的脆断。相比之下，第一种方式还有不明真相的购房者接盘，比如太原。

可为啥2015年时房地产没有走向崩盘呢？因为居民潜力还没被挖掘，也就是杠杆率，而2020年时居民杠杆率已经到了极限了。

大家可以发现山西人均净存款全国第三东北第二，可为啥炒不起房价呢？

因为房子够住了，人口老龄化了，租金回报意思不大，购房刚需没了，投机盘也没法生存了，因此大家不去炒房子了。

而杭州呢？人均净存款四五千块，也就是一个月的工资，都去赌房子了。

杭州摊大饼的事情，我们讲过，不赘述了。

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我们再拿小米饥饿营销举例子。

第一波抢手机时，大家恨不得弄个外挂；第二波的时候很生气，抢不上恨不得砸电脑；第三波的时候抢上了，一分钟内还有库存，大约五分钟了还可以抢；基本上没有第四波了，因为想买手机的人前三波都已经入圈了，反而第四第五波开始打折了送东西了，越送越多。

而杭州、西安也是这样，你别看他去化五个月，实际上把明后年的潜力也挖干净了，明后年咋办？

杭州之前有人研究过，和深圳一样有金融化的投机盘，也就是弹药充足，同时经营贷、消费贷助推，因此我们看到同等情况下，北方已经卖不动了，南方还卖得嗖嗖的。

我们现在的新房库存是5亿平，也就是现在太原、天津这些地方还在足额供地，未来两三年，北方楼市的库存会继续攀升。二手房抛盘已经大约止于2015年，而南方随着购房者资金的耗尽，必然也出现断崖式的下跌。

楼市的拐点最快明年底就到来了，一旦经营贷和消费贷被摁住了，比如深圳楼市，还有未来吗？

没有了，深圳那些高贷款的盘子，已经开始下调预期，这个高点十年也不会超过了。

杭州和西安重庆单套房的贷款还在80w-200w之间，金融机构也乐意放贷，而深圳动则500w以上的贷款没人愿意接盘和放贷了。

一个人一生年入20w三十年的收入也就600w，不可能给你放贷超过500w的。

当杭州人的杠杆率增加到无法增加的时候，房价还能怎么涨？

一块的本金，最多拿到2块的贷款，也就是资金杠杆率的极限就是233%，去掉有钱人全款买的，去掉没钱人不买房的，141%这个杠杆率已经逼近极限了。

近几年杭州居民杠杆率增加幅度在2-3%，每年存款增速假设为10%（M2增速），贷款为14w套房子*200w贷款，也就每年新增贷款大概是2800亿。

消费贷经营贷增速也为15%，住户贷款今年底是2.3w亿，住户存款为1.6w亿，住户资金杠杆率为143%，明年年底将超过145%。此时浙江的人均净存款还能剩余多少呢？

该买的进去了，不该买的买不起，中间有断崖式的真空区域，就算没有房地产税，也就是巨大的隐患，足以让房价现出原形。

好自为之吧。

房价结束六年连涨，中国楼市如何良性循环？

房地产市场要想进入良性循环，那么就必须要坚持房住不炒。在生活当中以及我身边的朋友们，他们都认为买房子是可以进行升值的，哪怕自己不住买一套放在那里都是一个很好的投资方式，对于大众的人都了解到房子可以投资的时候，那么房子它就失去了原本的属性，变成了投资的商品。如果大家都去投资房子，自然就会让房子不断上涨，所以想要让房子进入良性循环，必须进行房住不炒的政策不改变。

只有将房子回归成住的本质，要房子没有金融属性，要房子不可以用来做炒作的定义，只有如此房地产才能够进入一个良性循环，才能够回归房地产该有的价值。

对于房地产开发商要及时的缩减贷款，让他们进入良性的发展模式，告别高负债率。房地产一直以来都是高杠杆进行运作的，想想看某大居然能够欠债上万亿元，这个事情想想确实让人背后发凉。根据有关部门的统计，很多房地产开发商他们的负债率都已经超过了80%，所以高杠杆自然就会产生高额的利息，这些成本都会转嫁到消费者的身上，自然想要解决楼市的良性循环问题，就必须让房企告别高负债的发展模式。

有的城市住房不足的问题要用其他的方式来进行弥补。房子有限，但有的城市人才涌入众多，所以有的城市房子无法满足当地的需求。在这样的背景下就必须要增加房子的弥补，让那些想要住房想要买房的人可以得到满足，只有如此才能够让房地产能够进入一个良性的循环模式。因为房地产的市场走势跟工序也有很大的关系，当供应不足，需求加大，那么房子肯定会上涨，不利于良性循环。

2022年楼市如何走？房地产行业将如何发展？

房地产企业未来将向更加数字化方向发展

目前房地产企业市场低迷，很多房地产人逐渐对未来产生了迷茫，失去了信心，面对目前的状况很多人可能会归咎于政策管控、需求减少、经济疲软等诸多方面的原因，其实房地产市场下行的最大原因来源于企业自身。

疯狂生成是源头

房地产作为改革开放经济发展中的重要行业之一，其本身也是随着进来经济发展快速成长，快速成长的背景之下企业往往会被利益所驱动，进行跨越式的发展，其往往会忽视背后的规范及市场运行准则。在往日热火朝天的市场背景，这些问题会被金钱所掩盖，但累积到一定程度之后，背后的问题已经到了无法弥补的地步，那其不规范造成的问题便会逐步显露，以至于变成阻力。

墨守成规是阻碍

如今随着数字经济上升到国家战略的重要地位，国家提出要将互联网、大数据、人工智能等数字化技术与实体产业深度融合，发展数字经济、建设数字中国。但由于行业的特性及数字化技术的应用难度存在差异，各行业的数字化发展水平参差不齐。

作为国民经济三大产业之一的房地产，数字化发展一直较为缓慢，很多企业都按照已经过时的管理方式去运营。同时房地产行业已从增量时代进入存量时代，供需反转，迫切需要挖掘新的增长点。贝壳、链家、安居客这类的第三方平台利用互联网技术力量获得了大量用户，传统房产开发商中大部分落后不止一个身位。

改革刻不容缓

面对如此困局形式，房地产企业希望能够有所突破，必然需要走出舒适圈，利用目前最新的技术手段实现自身改革。

利用互联网优势

房地产属于典型的高价低频的行业，其特点之一是服务周期很长。整个购房流程要全链数字化，并不是一蹴而就的。在简立方服务知名房地产企业兴城人居人居荟项目中，我们建议兴城人居聚焦到售前流程，实现项目展示的相关功能，小程序可以依托微信生态，便于拓宽宣发、获客渠道。并以此为基础，展开后续流程数字化的探索。同时结合小程序轻量、快速、运营成本低、距离客户最近等特点，最终，简立方将兴城人居房地产数字化战略第一步确定在楼盘营销展示系统“人居荟”小程序上。

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贴近用户需求

随着城市居民的人均居住面积的增长，消费者对住房的需求正在由“有房住”向“住的好”转变，80后一代已成为当前的购房主力消费群体，房屋的居住体验受到他们更多的关注，成为购置房屋的关键因素之一。从消费者的生活场景出发，洞察并满足他们各类生活需求，构建全面的生活场景，才能实现全新住房体验的升级转变。我们从生活需求场景入手，帮助成都万科从购房体验、服务体验、社交体验、生活体验四个方面不断完善产品。

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