这段时间，提前还房贷很火。
不知道你们有没有人跟这个风…
简单来说两句。
提前还贷，肯定是要用闲钱去还，且房贷利率比较高才有必要（比如5.5%以上），
这个前提就不多啰嗦了。
我们来看具体操作。
如果确定要提前还，有两种方式：全部还清or部分还清。
全部还清很简单，不多说。
如果选择部分还清，就涉及到是「减少月供」还是「缩短年限」。
这两种方式的区别，我们举个例子对比下。
假设原贷款100万，利率5.6%，贷款年限30年，等额本息。
此时月供5740元，待还总利息为106.67万。
还款2年后，打算提前还款50万。
两种方式对比如下：
减少月供，每月还贷金额降为2790元，不到原来的一半。
减少期数，每月还贷金额基本不变，
但不到9年就能把房贷还清，整体也可以节省更多的利息。
选哪一个呢？
如果是我，会更倾向于「减少月供」。
相当于，牺牲现有的一部分资金存量，来换取现金流支出的减少。
手头压力骤减，效果立马看得见。
选择「缩短年限」，则对现状没有任何改善：
付出去一大笔钱，月供却一分没少，现金流并没有得到优化。
好处是还款年限从剩28年降到只剩9年，整体上节省的利息更多（因为占用资金的时间变少了）。
但这也意味着，提前还贷的成果，要9年之后才能兑现。
9年...
可能这套房都住不了这么久，没几年就要卖掉换房呢。
特别是刚买了第一套刚需房的年轻人，正处在职业上升期，收入很容易涨，换房需求通常来得会比想象中快很多。
（数据显示，我国的平均换房时间大概在6-8年。）
既然都要卖掉，贷款还剩几年，还剩多少，基本也就无所谓了。
现在很多城市都在推行「带押过户」，以后卖房大概率不再需要提前解除抵押；
就算需要第三方赎楼，成本也不高。
按现在行情，解押100万差不多2万成本， 剩40万本金和剩25万本金，赎楼成本只差3000块左右。
而且在利率下行的大背景下，房贷大概率越往后越便宜。
如此一来，提前付出去一大笔钱，却几乎没捞着什么好处，
岂不是还了个寂寞…？
总之，提前还贷不仅要计算利息，
还要综合考虑当下的现金流压力，未来换房的可能性，
以及利率下行趋势，甚至潜在的机会成本。
如果已经笃定会在一套房子里住一辈子/十几二十几年，手头现金流也很宽裕，
别的都不考虑，就只想快点把房贷还完。
那就选「缩短年限」，可以多省点利息。
其他情况，还是选「减少月供」更划算一点。
ps.
还有一件事。
多家国有大银行带头，下调存款利率。
3年期存款利率只有2.60%，5年期是2.65%。
分别比之前下降了10-15个基点。
虽然很不情愿，但这一天还是来了。
上个月LPR下调的时候就说过，贷款利率下行，存款利率通常也会跟着下调。
如今经济形势不好，企业不敢贷款搞业务，个人也不敢消费，都想着把钱存起来。
所以现在要降息，刺激经济，
贷款利率低了，老板们融资的成本变小，才敢借钱去扩大生产；
存款利率低了，大家发现把钱存银行赚不到钱，存款的意愿自然也会变低，
可能就会把钱投进其他地方，比如股市，楼市…
总之，刺激市场中的钱流动起来。
利率下行是个很难扭转的趋势，这一点，大家应该慢慢都有所体会。
想把钱存银行，安稳吃点利息，越来越难。
这时候，就更加凸显出理财险的好，因为它的收益率是可以提前锁定的。
比如金满意足，irr无限接近3.5%，能锁定几十年，
不管以后存款利率多低，它都稳稳的按3.5%的收益率复利增值。
3.5%的irr，折合成单利（银行存款都是单利计息），持有30年是6%，40年7.3%，50年9.1%。
只是它也已经进入停售倒计时，9月30日全平台下架。
如果想要稳妥的收益，能接受8年以上的长期储蓄，真的要珍惜这最后的机会。
房贷怎么提前还款最划算
一、如何提前还房贷,提前还房贷哪种方式最划算
1.提前还款必须到贷款经办行办理，所以只能咨询贷款经办行的具体办理流程及相关规定。
2.各银行办理手续不同，务必咨询清楚需要携带的证件，如身份证、借举合同、收押房产证文件、代扣还款委托书等银行放贷手续资料，到贷款经办银行办理，否则就会失去本次预约机会，重新预约。
3.偿还部分贷款的，每次提前偿还的数额应不少于壹万元或壹万元的整数倍。
4.以等额本息或等额本金方式还款的提前还款是无须缴纳任何违约金的，只有以固定利率还款的提前还款才需要缴纳违约金。
5.年底是银行年终业务统计的高峰，办理相关业务可能会有一点的延期，建议借款者若要提前还款，尽早咨询，抓紧办理。
6.购房者在提前还清全部贷款后，勿忘到保险公司等部门退保。贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费，提前还清贷款所退还保险费为已交保险费在提前归还时的现值减去提前归还前占用保险赘在提前归还时的现值。
7.勿忘记注销抵押，贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。
8.借款人需携带身份证、借款合同等相关证件到所借款的银行提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项才能办理提前还款的相关手续。
二、注意事项
1、如果既有商业贷款又有公积金贷款，应先提前偿还利率高的商业住房贷款。
2、退休后应尽量提前还贷。退休后依然得勒紧裤腰带还贷是一件很痛苦的事，也不利于提高家庭理财的收益。
3、如果当初申请住房贷款时办理了保险，如全部提前还贷或缩短了贷款期限，可以向保险公司申请退回部分保费。
4、如果有比较好的投资渠道，投资收益率高于住房贷款利率的话，不应提前还贷。
三、对于提前还贷哪种方式最划算，有以下三点提醒。
提醒1：分清等额本息和等额本金两种方式
房贷还款分为等额本息和等额本金两种。
对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息每月的还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果借款人已还款到中期，即已偿还了大部分的利息，房贷提前还款则还的主要是本金，因此意义有限。
等额本金是将贷款总额平分，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。
提醒2：原先享受7折利率的贷款不必急于还款
受银行资金成本上升的影响，目前7折房贷、8.5折房贷很少，二套房贷利率上浮的情况较为普遍。银行人士提醒，原先享受7折利率的贷款不必急于还款。“如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了。”银行人士建议，有折扣的房贷可以不考虑提前还，闲置资金可以用来投资货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷的利息成本。
提醒3：充分利用公积金
对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。
按照现有的公积金政策，在职人员除购房等情况外，是无法提前支取的，考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不太可能多次购房，因此大家提前支取公积金的可能性不大，还不如每月可以冲还房贷，使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。
