国庆七天假，我陪着老母亲来三亚玩了七天。

抽出三天时间，来探盘看市场。

三亚湾，亚龙湾，海棠湾，土福湾，清水湾。

一个都没错过。

先强调一下，海南是全域限购，三亚主城（还有海棠湾和崖州湾一线临海）要5年社保的，其它地方至少也要2年社保。

而且，40年产权的公寓也是严格限购的。

前两天，海南专门又发了通知，强调禁止商改住，公寓必须严格限购。

下面，我们来说一下三亚的楼市。

1

基本面

房子是真心贵。

海棠湾亚特蓝蒂斯的40年产权公寓，二手9万/平。

海棠湾保利的40年产权海景公寓，二手8万/平。

海棠湾环岛高速以东唯一在售70年产权住宅（政策的漏网之鱼），艺海棠，单价7.3万/平。

三亚湾万科大都会左岸只剩下三套房子了，有一套顶楼在售，单价6.7万/平。

三亚市区公园88号刚刚开盘，就因为挨着东岸湿地公园，单价4.8万/平，卖的还很好。

三亚市区世茂国际金融中心的写字楼，毛坯，原来4.5万/平，国庆特惠也要4万/平。

三亚市区的刚需盘，保利碧桂园悦府，容积率3.5，也不靠海，房价3.3万/平。

阿那亚.三亚，三亚市北边，就是北方那个网红的阿那亚在三亚的楼盘，不靠海，靠山，环绕着一个18洞的高尔夫而建，40年产权公寓马上开盘，177平，800万左右一套，单价4.5万/平。

三亚市区融创40年产权的大平层公寓，177平，3万/平带装修。

陵水清水湾的融创钻石海岸海景公寓在售，6万/平。

钻石海岸是建筑师操刀的项目，设计是真不错

陵水清水湾的阿罗哈只有两栋海景房在售，6万/平。

阿罗哈海景在售楼栋，离海真的近

大东海复地鹿岛，二手房8万 /平。

如果你到了陵水雅居乐清水湾售楼部，置业顾问不会问你有没有资格，但会告知：四个组团在售，价格区间35000-60000，我们只接受全款。

到了陵水清水湾的绿城蓝湾小镇，置业顾问也会告诉你：单价31000多，没有优惠，只接受全款，还要绑定20万一个车位才可以买。

是不是感觉不便宜？

是不是感觉置业顾问都很拽？

2

房价一直在涨

这座旅游城市 ，无产业，无教育，常住人口很少，但三亚房价一直在涨，不是在跌。

遥想当年。

2016年，三亚的万科湖畔，15000，如今周边3.3万 。

2016年，清水湾雅居乐山海间，8000 ，如今，3万 。

2017年初，绿城蓝湾小镇棕榈苑，价格13000 ，如今3.3万还要绑车位。

2018年422限购前夕，清水湾雅居乐海景房3万 ，如今4.5万 。

2019年，海棠湾南田片区住宅2万 ，如今全面3万 ，还是一众小开发商。

而我在2016年购入的这套绿城蓝湾小镇，单价不到1.5万。

顶楼，100多平米的大露台，感觉很爽。

要为绿城扣一波666，小区环境非常不错，就是配套有点拖后腿，北京四中是开学了，但商业迟迟未动，桑心。

同一年我在海口购入的恒大美丽沙，当时的房子还是新世界来盖的，质量过硬，单价1万，离海50米，刚刚经历了海口的大台风，杠杠的抗风抗躁。

2017年在石梅湾购入的华润石梅湾，单价1.3万，在签约之前转出去了。

如今回望，都涨了不少。

而2021年当下的三亚，房价也是相当的坚挺。

当时在海棠湾的绿城海棠潮鸣，遭遇了此生第一次被拒入门，因为没有预约，临时打电话给置业顾问，好说歹说同意了出来接我进去，但我苦等10多分钟，就是没有出来，放了我的鸽子。

然后不得不黯然离开，连个沙盘都没看到。

侧面也说明，房子应该卖的还行，不愁客户，有拽的资格。

而且很多楼盘，直接放话：全款，无优惠。

所以，我也侧面打听了一下。

在全国房贷额度一片紧的当下，三亚的房贷额度相当的宽松。

利率5.15%，两周内放款。

因为，全款客户居多，在三亚办按揭，要被鄙视的。

3

没有供应是硬伤

为何？

三亚，只有不到100万人。

三亚，一个典型的旅游城市。

一个无就业，无产业，无教育，也没什么医疗（有个301）的小城市。

凭什么可以这么拽？

在全岛限购，5年或2年社保的当下，三亚楼市居然没有趴下？

第一重要、最重要的原因：没有土地供应。

上图是全海南的住宅土地成交建面数据，

2018宣布全岛自贸港的时候，强制推动“两个暂停”（暂停商业性开发土地出让、暂停审批新的房地产开发项目）背景下，当年海南土地供应锐减，几乎为零。

供应直接断档。

住宅用地在2019和2020略有成交，但相比之前，也是大幅减少的。

而且，这些住宅用地里面，还有大量的租赁住房用地或安居型用地。

真正的商品住宅用地是极其少的。

海南，真的是在全面告别商业房地产。

4

放眼全国无对手

一方面是土地几乎无供应。

另一方面，三亚的度假体验，在全国，真的是没有对手的。

清水湾的沙滩

三亚的稀缺性，放眼全国，真的是无可替代的。

以国家海岸海棠湾为例，22公里海岸线，32家五星级酒店一字排开，3家七星级酒店。

随便贴几个酒店的图。

亚特蓝蒂斯

喜来登

红树林酒店

如今，海棠湾又加入了一个巨大的三亚免税城和二期的美食城，未来还有HELLO KITTY乐园的落地。

三亚天涯海角

亚龙湾，在地图上本身就是一片绿色，就是一个人见人爱的旅游区。

还有大东海的高尔夫和双面海景，三亚湾的人间烟火气等等。

5

选筹法则

说了这么多，我是要忽悠你买三亚吗？

如果只论投资，珠海>海南。

如果只论投资，海口>三亚。

三亚虽然涨了，但毕竟外来人口居多，流动性肯定不行，二手交易肯定不行，所以，这是常识，你要明白。

但在房住不炒的大年代，房子是用来住的，很多人赚钱是要享受的，三亚，不是用来投资的，三亚，是拿来消费的。

所以，虽然大的方向上，三亚肯定涨，但也要抱着消费的态度来看待太亚。

因为，纯为投资，这里是可以涨，但一定不是全国最好的选择。

抱着消费、居住、度假、自用的需求来买三亚，但也不赔钱，这是理性的决策。

那，三亚该如何购买？

用公司名义来购买，这是最简单，最直接，最快捷的路径。

放眼整个海南，也是只有这个选择。

但是，你不得不全款。

那，三亚如何选筹、择对楼盘？

西不过红塘湾、东不过清水湾。

在这个区间里。

A、首先，

开发商和产品，这一条不能太差，虽然不必非要最好，但绝不可太差，必须是中等偏上。

因为，度假的首要是居住，居住就依托房子和服务，如果房子差，服务差，绿化差，物业差，保安保洁差，停车服务差，等等，整个度假体验直接都要大打折扣的，哪怕是海景，哪怕是挨着商圈，也不行。

所以，先放弃所有的小开发商，垃圾盘，小楼盘，丑陋的楼盘，全部放弃，不管有啥别的优势。

B、然后，

1、海景的绝对占有。

2、配套的绝对拥有。

这两个，至少要有一个。

也就是说，

要不，产品、服务 海景。

要不，产品、服务 配套（市区核心、商圈核心）。

通俗地讲，

要不，在湾区的好开发商的好楼盘，

要不，在市区的好开发商的好楼盘。

要不湾区，要不市区。

举例子，

清水湾绿城蓝湾小镇，产品和小区优势没问题，但海景和配套没有优势，所以，可以买，安全。

雅居乐清水湾，10万套住宅体量，非海景没有稀缺，所以，雅居乐可以买，必须海景才可以考虑，否则，不要考虑。

三亚湾的万科大都会左岸或碧桂园大都会右岸，配套没问题，离海很近，烟火气没问题，又是大开发商，就可以买。

C、另外，

住宅>=公寓。

反正都限购，反正都得全款，考虑到转手和税费，一定是住宅>=公寓。

加了个等号，是因为很多人真的会纠结清水湾的住宅和海棠湾的公寓，因为，度假就是要享受现在，不看未来的，而海棠湾的配套，明显优于清水湾。

D、再另外，

三亚确实好，但也确实贵，门槛也高，限购，全款，房价3万 。

三亚一直在涨，但云南已经腰斩了，对于度假和养老来说，也真的可以转身看一下云南了，板纳35万买一套，腾冲30万不到，大理60多万一套，带装修的住宅。

上涨或腰斩的本质，是供需，而对于我们来说，要看的是体验和价格的性价比。

在老龄化时代来临之前，提前为父母布局，尽孝，尽善，不负此生。

鹤岗房子为什么那么便宜？

作为同样在黑龙江四线小城市出生的人，对于鹤岗这座城市真的再熟悉不过了。所以我来说说我对鹤岗的观察和理解。

鹤岗早在上个世纪八十年代和九十年代初时还是非常不错的小城，是在东北三省乃至全国都是比较有名的煤城。靠着当地的煤炭资源，小城市里人的过的虽然比不上当时的黑龙江最富有的城市大庆，但是偏安一隅，当地人过的也算富足了。这里的产业也只要以煤炭采掘和加工相关业务为主。居民也主要集中在几个大的国有煤炭企业当中。上个世纪90年代的时候那里的一套七八十平方米的房子大概五六万元左右。当然这个房价也算是当地的中心地段了。

但是随着鹤岗当地煤炭资源的逐渐枯竭，加之90年代未国家推行的国企改革。很多原来国企的职空迟工或主动或被动地离开了原来的工作单位，开始自主择业之路。但是这条路并不好走，出来的人很快发现，原来城市发展了几十年的经济模式现在已经无以为继， 大量的人已经不能再依靠煤炭相关行业的实行再就业。但是城市又无其它产业可以让自由职业者维持自身生计。没有办法大量本地中轻年人口从2000年开始选择离开鹤岗到其它更大点的城市寻求发展，一开始多半是黑龙江的省会哈市滨，后来大部分人选择了奔赴南方沿海开发城市。

时隔二十年之后，2000年初离开鹤岗的人已经在其它城市安家落户，他们的生活较鹤岗现在的城市无疑会更好，离开的人都已经不愿意再回去。当然不仅仅是他们本人，包括他们的子女，有能力的把老人也从鹤岗接来到了自己现在生活的城市，就这样人口逐渐流失的鹤岗，城来越变成了一个不为人关注的“死城”。

现在留在鹤岗本地的人大多是在小部分国企和机关事业单位工作人员，还是一些于之配套的服务行业从事人员。但是总体的趋势是呈老龄化和低学历者为主。整个城市没有什么创新能力，这几十年过去了当地也没有引入什么新的产业落户。当地人的普遍工资偏低，月平均工资在1500元左右。于低的工资相配套的也没有什么购买能力和购买需求了。好在当地的商品物价便宜。如食品价格比较下来大概较南方同等城市要差四分之一左右。

房子就更便宜了，最只要是没有什么购买需求，这里住本地人或常住人口都有房了，而且很多都是二套或三套。并且北方的房子比不了南方的房子，本身是有是持有成本的，主要就是除了小区物业费以外，还是每年冬天的取暖费。就拿一个80平方米的房子来说，一年的取暖费大概就要2000多元。即使你不住也是要交费的。想想谁愿意买这么一套不挣钱，放到手里还赔钱的房子进行投资呢。

如果说鹤岗的房子便宜的原因可能有很多，但是根本原因还是当地的经济太差。缺乏一个城市应有的生产和消费活力。同时问题又长时间不能解决，从而情况变得越来越坏。当然新闻报道中的女子所购买的房子的1.5万的房子也是一个特例。具我了解主要原因是房子位置在鹤岗当地也是比较差的，而且还是一个公寓房。在鹤岗市的中心区域，现在的平均房价大概在3000-4000之间，一套下来二三十万也是很正常的。不过存在比较严重的有价无市的现象。但这房价相比其它的南方城市鹤还是很有竞争力的。

现在鹤岗的房子这么受大众观注原因用网友的话说：“现在的生活太难了，在社会上拼搏了几年，自己真的被打击了，也更认清了自己。既然卷不动别人，就想看看有没有什么好的地方可以躺的，安度自己的余生。无疑这一二万的房价的小城的确很吸引人，但是我这里还是要奉劝大家一句，这样的小城刚来时是可以比较轻松的躺下，但是时间一长你就会发现，这里躺着并不舒服，因为这里根本没有适合年青人有发展的工作岗位，你的生活将无以为继。而且整个城市颓废的氛围很容易让你呆时间长了再也站不起来了。

随着中国经经济正在迎来新的变革，已经有越来越来的经济发展不好的四五线小城会加入的鹤岗这个行列。如离鹤岗很近的城市双鸭山和鸡西等，我们已经看来，将卜亏宏来人口会越来越向经济发展好的大城市的中心地带集中。虽然鹤岗今天看起来是有一些落寞，但是它只有一个国家城市发展的一个缩影和标志。谁都不希望自己所居住的城市慢慢的被鹤岗化。型册

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