春节快乐的时光和放烟花一样，美好又短暂。

一转眼千千万万“打工人”又回到工作岗位上，开启新的一年征程。

一房一万“板块置业天梯图系列”也将进入尾声，今天给大家带来的是：

2023年杨浦板块置业天梯图

作为浦西传统的工业重地，杨浦地处东北一隅，和其他中心城区相比，显得有些“偏僻”和“孤单”。

一提起杨浦，相信很多人都会有这些印象：

一来是太老太旧！

不像徐汇、静安，有些老房子是不能拆的，街道是不能拓宽的，进而成为了优秀的历史保护风貌区。杨浦的老房子大多是老公房，老厂房，没有“收藏价值”，甚至有碍观瞻，等待的宿命只能是拆迁和改造。

二是更新速度比较慢！

杨浦是解放后最大的工人区，因此工人新村的规模也在全市独占鳌头，要卸掉沉重的“历史包袱”，非常考验杨浦的财政能力。

事实上，在过去的两三年内杨浦一直是市区的动迁大户，但坐地更新的节奏还是偏慢，杨浦滨江还有大片的拆迁区域等着开发。

三是杨浦内部发展也极不平衡！

东强西弱，资源集中在靠近内环这一侧，之前重点打造五角场和新江湾，作为滨江带的东外滩，也是近几年来才开始有大动作。

以上因素叠加起来，让杨浦很“受伤”。

但好在杨浦房价相对便宜，属于市区“洼地”，而且伴随随着国际社区新江湾的崛起、滨江秀带东外滩的启动、新经济产业的集聚，杨浦的“老大难”的角色正在慢慢蜕变，杨浦已经越来越成为市区置业的“明星”区域。

2022年杨浦5盘入市（只统计2022年间认购的项目），都触发了积分，平均认购率达到了367%。

入围的平均社保月数在133个月，平均裸分在59.95分。对于中产改善家庭来说，还是比较友好的！

从供应分布来看，杨浦2022年新房供应主要集中在江浦社区、定海社区，两者同属东外滩板块；此外，新江湾还有少量供应。

而今年，东外滩依旧是杨浦供应的主战场，接下来是鞍山和中原。

今天，我们就重点来解读TOP2东外滩、TOP4鞍山、TOP6中原！

1.东外滩：正在蜕变的滨江秀带，撑起杨浦未来“野望”

在整个滨江沿线中，东外滩是性价比最高，却也是最默默无闻的一位。

一直以来，虹口北外滩在购房者的心里存在感颇高，可事实上，从“滨江沿线置业天梯图”可以看出，东外滩综合得分高于北外滩。

但由于东外滩这里不仅是上海近代工业的发源地，也是过去公共租界的所在地，太多历史起源于此，外加老公房各种拆迁问题，给人的感觉发展略微“滞后”……

仔细翻看地图能发现，东外滩沿线的历史遗迹算是除外滩之后，最多的片区之一，也因为有着庞大的历史建筑，导致开发上遇到很多限制。

所以，很多历史建筑是在基础上进行改建，比如：

这里曾经遍布船厂，保留着标志性的塔吊；

始建于1902年“祥泰木行”旧址，改建为人民城市建设规划展示馆，公园绿地于一身的绿之丘等...

一系列的旧址原建使得东外滩不同于其他滨江板块。

不过，在负重前行的同时，东外滩也有“野望”！

近些年这里引入了超4万亿的互联网巨头美团、B站、字节跳动；还有中节能、中交等总部项目落地，产业能级将进一步提升。

按照预期规划，到2025年东外滩将有30家以上在线新经济头部企业，导入至少20万人口。

不仅如此，1桥2轨4隧再加上正在建设的北横通道，板块内交通通达度快速升级。

东外滩正在朝着徐汇滨江的身影追赶！

板块内部资源的不断完善与提升，这才是杨浦未来更值得期待的地方，也是杨浦未来价值的最高点。

正因于此，东外滩二手房价也在稳步上扬，涌现出诸如现代星洲城、宝地东花园、首创天阅滨江、翡丽甲第、东外滩壹号等一众品质二手房，特别拔尖的小区已经站上了12万 /㎡。

数据来自一房一万

板块内新房可以说是供应不断，挨着滨江带有3盘，合生·缦云上海、杨浦城投平凉项目、瑞安&杨浦滨江投资东外滩项目；江浦社区有2盘，保利越秀和樾天汇和海玥天汇，宜居宜业的居住氛围和城市界面正在逐步形成。

2.鞍山：站位杨浦内环，成熟资源聚集

鞍山是杨浦最靠近市区的那部分，整个儿都在内环内。

因此，鞍山最大的优势无疑是地段。得益于长期的发展沉淀，以及邻近虹口北外滩、瑞虹新城等繁华商圈，板块内的生活配套非常便捷。

商业方面虽然没有特别大型的商业体，但基本够用。沿着8号线地铁口有旭辉MALL和紫金广场，沿路还有丰富的社区底商，日常需求一应俱全。

医疗则有2所三甲医院新华医院和复旦大学附属妇产科医院，前者儿科特别牛，后者妇产科，在沪上实力都很强。

鞍山还集合了杨浦头部教育资源，民办&公办均很优秀。

这里有杨浦区最热门的公办一梯队小学打虎路第一小学，还有民办打一外国语小学，都是各位家长挤破头都想让孩子进去的热门小学。

打虎山路第一小学对口的初中是鞍山初级中学/昆明中学，父母买在这里9年制义务教育就省心了。

唯一让人“遗憾”的可能是城市界面比较老旧。

鞍山的老公房占比是最高的，高于中原（76%）和黄兴（71%）。

整个是纯居住组团，很多老小区短时间都拆不动。置身其间，有种不在繁华的大上海，而是在某个城中村的感觉。

但瑕不掩瑜，鞍山凭借着优势的地理位置和配套资源，再加上板块内新房供应较少，甚至出现“断供”，由此积压了一大波改善需求。

2020年保利天汇首开就是“千人摇”；2021年加推308套房源，认购1007组，认购率约327%，入围分68.88分，当天售罄。

可见市场对于鞍山的认可！

板块内接下来将有中海海上和集和瑞仕云曜璟庭全新入市，主打百平左右3反，主力总价在1200万左右，积分大致60分左右都可以放心大胆冲。

3.中原：偏居东北一隅，刚需上车洼地

中原板块堪称是杨浦的“东北大居”。

从上世纪80年代开始，为承担吴淞路闸桥、杨浦大桥等市政重大工程的动迁疏解任务，杨浦、虹口、黄浦、老南市等区的重大市政项目动迁居民陆续迁往殷行，时称这一决策为“挺进中原”。

经过这么多年的开发建设，中原已经成为规模庞大的居住区，包括工农、民星、市光、开鲁、国和等各新村，生活配套比较成熟。

中原的商业能级不高，休闲娱乐主要靠板块内的中原城市广场和沿街商铺为主，但隔壁就是五角场商圈，可充分享受城市副中心的商业配套资源。

中原地区东、北部都是黄浦江，西部二三十年前是江湾机场，三个方向只有一条军工路可以连通外界，交通出行多有受限。

轨交方面，中原板块仅有8号线一条线路在板块内，设有翔殷路、嫩江路、市光路三个站点，基本可以覆盖板块内的住宅小区。同时板块内部分居民还可以选择10号线出行。

医疗资源比较丰富，板块西南侧就是三甲级综合医院，长海医院（第二军医大学第一附属医院）。板块内还有杨浦区中心医院（三乙）、杨浦区市东医院（二甲）等。

教育资源比较一般，公办学校里，只有一所中原路小学是三梯队，板块内部开鲁二小 国和中学的组合更加受家长青睐；私立学校中，上海鼎鼎有名的兰生复旦以及民办杨浦实验都在板块内。

整体看下来，中原板块几乎没有高楼，大量的老公房排布其中，并且户型不错，房龄相对较新，很多小区都做了美丽家园，加装电梯也在进行中；

加上在房价上，基本没有学区溢价，价格相对实惠，而且配套比较齐全，客观来讲居住体验感还是不错的。

因此，中原包括隔壁的黄兴一样，都成为了三四百万刚需上车“圣地”，成交量颇大，这里的老公房也被外界称之为“老公房里的战斗机”。

远期来看，中原作为单价低、总价低“洼地”板块，成长空间不大，更适合刚需购房者，特别是在上海北部、东北部工作的购房者。

接下来板块内有杨浦城投长海项目入市，联动价9.9万/㎡，距离五角场商圈非常近，地块不算大，套数估计也不多，感兴趣的伙伴可以提前关注。

总结：

1. 杨浦新房热门地段聚焦在内环，包括的鞍山板块以及东外滩内环以内区域，主打1200万左右百平3房，性价比在线，适合60分左右中产家庭进驻；

2. 买二手，主要集中在黄兴、中原、鞍山传统成熟区域，片区内的腾挪空间不多，但生活比较便捷，承接了大量刚需群体的居住需求；

3. 杨浦的价值高地主要在新江湾和东外滩，目前新江湾已成形，东外滩尚在初始发力中，未来具备成长空间。

最后，为大家附上2023年杨浦待入市新盘汇总，一共13盘，欢迎收藏转发！