虽然2022年东莞第二轮集中供地已圆满收官，但市场对于此次土拍的议论声仍绵绵不绝。

其中，对于热度最高的广发南与万江龙湾地块的未来的售价，也引起了许多人的猜测。

有业内大V透露，对于龙湾的新盘售价，有人直接估到6万，而这个价格，比位于南城西平豪宅的鹏瑞天玥价格还高。

今年，捧高龙湾，拉踩西平的声音络绎不绝。

甚至有自媒体直言，未来龙湾将甩西平一条街。

对此，掌柜君来聊一些个人看法：

未来五年才是西平的黄金上升期，也是与西平一路之隔CBD诸多规划的兑现期。

未来五年，众多高端商务楼宇(华润置地中心、盛和湾区大厦、湾区国际制造中心总部、湾区商贸金融中心、莞商大厦、招商局中心)相继入市，繁华CBD之上的优质写字楼，将吸引头部企业扎堆“围猎”，圈内集聚效应逐渐释放，大量高级白领与上班族云集于此，新的精致高端圈层将在此诞生。

华润置地中心实景图

除此之外，东莞CBD坐拥5条轨道线、5个轨道站点，随着这些线路的开通，东莞CBD将进入全新的3.0时代，“半小时生活圈”延伸覆盖全区，像不断堆砌的“磁石”，最大限度地聚合与吸附着无数优质资源，物流、商流、信息流、资金流、人流等汇聚于此，形成一座巨大的财富吸金池。

顶级的城市定位，密集的交通路线，近30万的人口规模，重量级产业的聚集……爆发出的巨大红利，将直接影响与CBD一路之隔的西平的价值。

相对不缺土地的龙湾，西平的土储相对较弱，但西平也有不少旧改储备，并且紧靠政府规划的发展主轴上，拥有诸多龙湾无法取代的优越条件。

1、西平的生态环境

西平外围的山水资源，得天独厚，可以说是被东莞这座城市中心的天然生态资源拥在怀中。

随便一个外行打开百度地图，都能看到这整片的绿色，宛如给东莞核心围上了一条绿色的丝巾，而西平就在这中心。且不说周边大大小小的公园就有约18座，就凭着自然馈赠的黄旗山、同沙水库等等，即便放大到东莞各个镇街，拥有这样居住环境的地段也并不多了，这才是东莞CLD所独具的优势和气魄。

2、西平的人口红利

人们常常忽略西平的天然生态优势，是因为西平的居住人口基数大，导致过于密集造成的，而这是所有核心区域的通病。

人口多，这显然是西平的优势，而不是劣势。

人口是判断一座城市以及核心地段实力的必备条件。西平现有常住人口约13万，只有这样的人口基数才能撬动西平超10万平的商业规划，乃至CBD、南城金融发展的脉搏。

3、西平是一心两轴三片区的规划下，最受宠的孩子

东莞主城区一心两轴三片区的发展规划，一心行政中心，两轴中的一轴为东莞大道时代发展轴，另外一轴是鸿福路延伸到黄旗山南的山水轴，三片区一为南城国际商务区、二为黄旗南生态科创区、三为三江六岸历史文化区。西平一侧是东莞大道时代轴，另一侧是鸿福路山水轴，背靠黄旗南规划区，面朝CBD规划区，是写进规划图里的居住社区。

4、西平的旧改储备

西平缺少开发空间吗?不，西平6个旧改已启动，总改造面积约114万平，包括雅园、九头村、上下手村、坡头村等。

并且在梳理这些旧改和空地的时候，不难发现，西平是南城牵手东城最重要的媒介。一路之隔，便是两个主城区，这是西平独有的现象。

5、龙湾与城市主轴间动脉存在硬伤

梳理龙湾通达城市主轴的路线图，你会发现。龙湾与行政中心之间，间隔了鸿福路沿线等居住区域，这些区域积累了大量早年开发的住宅楼，多为早期公寓产品，设计规划都有所不足，价格偏低。

如：沿河商住楼为楼梯房，没有花园小区，价格为14000-19000元/平;天诚康桥华苑仅有1-2房户型，没有园林小区，价格25000-30000元/平;东安大厦为楼梯楼，没有地下停车场，价格14000-20000元/平。

除此之外，鸿福路沿线楼盘有许多为单位自建房，如，联一雅居、福江楼、福安楼、鸿裕大厦、旺龙花园等。这些房子大多是由2000-2009年竣工，大多楼龄超20年。

城市都是连片发展的，而这些老旧小区，横插在两个区域之间，无疑是龙湾串联东莞大道主轴、行政中心以及CBD繁华核心的硬伤。

6、未来的价值爆发点将在两个核心的动脉上

东莞的产业核能都集中在松山湖，而松山湖位于东城和南城的城市更南端，如果说CBD是东莞规划的金融核心，那么松山湖就是已经成形的产业核心，将两个核心串联的动脉上，将产生未来的新价值爆发点，但是显然这里面没有龙湾。造房子容易，产业落地难，城市的任何发展都不会偏离主轴。

随着城市发展，东莞将涌现更多价值高地、核心区域，但取代西平的不会是龙湾。

位居东莞千龙脉之地，连接中心城区和松山湖高新区的黄金纽带，拥有大量土储的黄旗南，未来更有潜能。

1、发展规划。把黄旗南片区放到东莞版图上看，北至黄旗山南麓、南临环城南路、西接莞长路，总面积约6.7平方公里，具有“左右逢源，承山接水”的区位特征，既是强化中心城区与松山湖联系的主要纽带，又是联系黄旗山与同沙水库的生态通廊，列入东莞高起点规划、高品质建设中心城区“一心两轴三片区”的重要节点。

早在2020年，按市中心城区“一心两轴三片区”建设指挥部工作部署，东城高标准推进黄旗南片区规划，引入高水平城市规划综合运营商，打造产城人融合的高品质发展区，着力塑造黄旗南“一带一轴一环”空间格局。

如今，黄旗南“一带一轴一环”蓝图正悄然成形。其中“一带”，即黄旗南麓文体带，西起东城体育公园，东至环城东路，沿八一路一字铺开，意在打造重要的景观、人文休闲活动廊道。“一轴”即中央绿轴，位于黄旗南片区中心位置，短短1公里长的生态绿廊，连山接水，实现黄旗山与同沙水库山水对话。“一环”即同沙滨水环道，在同沙公园约15公里环湖路的基础上，增设约6公里小环路径，通过碧道、浮桥串起同沙生态公园里的驿站、凉亭、停车场、观景台，打造亲水生态廊道。

2、生态规划。目前，黄旗南香遇走廊一期、二期相继亮相，香遇百花园落成，儿童主题公园规划已定，黄旗南片区“绿色蓝图”正逐步实现。

3、土地诸备。2020年年底，万科中标成为黄旗南片区城市综合运营服务商，统筹面积约6.28平方公里的土地开发策划工作。

其中包括由环城南路、莞长路、八一路围合形成的黄旗南片区约4.58平方公里;以及包含体育公园、横岭村、网球中心、钓鱼场在内的黄旗山南麓平坦区域约1.70平方公里。

除此之外，八一路南侧还有大量的住宅地块(8个地块，共计38.5万平的土地)，目前由光大集团持有，地块类型为中低价位、中小套型普通商品住房用地。

随着旧改的深度推进，土地的持续开发，黄旗南片区发展空间不足难题将得以破解，迎来华丽蜕变。

4、交通规划。黄旗南片区将拥有两大地铁站点，即地铁1号线的东城南站(在东华中学东城校区旁)和新源路站，并围绕这两个站点划定TOD综合开发范涠，助力黄旗南片区开发建设。

5、价格的加度。房价是最能反映一个区域的真实价值，毕竟，一个区域的房价是购房者用真金白银去打call出来的。

近两年，龙湾的房价才有所上涨，万科首铸东江之星二手房价格企稳4万/ 平，但整体价格为3.5-4.5万/ 平。反现黄旗南片区，以皇马郦宫为例 ，2020年最高挂牌单价近4.5万元，现二手房均价将近6万/平。

未来几年，多宗旧改项目将相继入市，黄旗南片区的新房需求得到释放，大量人流的涌入，让城市形成了强大的虹吸效应，提供源源不断的向上活力，一个全新的、宜居宜游的居住板块将在此形成。

而且，随着双地铁TOD集群的逐渐成型，黄旗南片区将进入新的发展进程，大量人气的聚集，不仅“带旺”沿线商圈，还将吸引众多新资本竞相入场，新的财富商圈随之形成，周边物业或将有N倍值。

历经千年的龙脉宝地，方便快捷的交通出行，双TOD集群联动共振、众多资本的举牌涌入……巨大红利的释放，将让黄旗南片区地位直线上升。

所以，下一个西平，为什么不可以是黄旗南片区呢?

五菱之光刚换的压盘合离合拉线踩着还是不顺咋回事

梁海源拉踩二人转演员令人尴尬，李诞不予置评，还是郭德纲格局大

对于喜欢喜剧的朋友们来说，德云社的相声和李诞的脱口秀自然是不容错过的。

以前要想看语言类节目有更新，那必须要等到逢年过节。

因为没有晚会的话基本上是没有小品相声会更新的。

现在好了，不管是相声还是脱口秀，都有线下的小剧场。

只要大家想看，随时可以买票光顾。

除了小剧场演出之外，有些相声演员和脱口秀演员也开了自己的专场。

对于喜欢看喜剧的观众来说，现在真的是非常方便的。

除了线下演出之外，自然也少不了线上的节目。

比如第一季做得相当成功，马上将会迎来第二季的德云社团综《德云斗笑社》。

这档综艺的前半部分是德云社弟子们的 游戏 时间，后半段则是相声专场，可以说爆笑不断。

当然脱口秀也不差，不仅有《吐槽大会》，还有《脱口秀大会》，可以说非常火腊枯掘爆。

《脱口秀大会》第四季刚刚开播，每期节目分为上下集，每周连续更新两天。

如果上下集要是加起来的话，一期节目长达四个多小时。

然而，就算是这么长，对于喜欢的观众来说还是有点看不够。

这一季的首期节目和往季一样，收视率和口碑都相当好。

脱口秀说白了就是一个人的solo，可是为什么观众能这么喜欢呢？

而且很明显《脱口秀大会》是要比《吐槽大会》更被看好的。

很简单，因为《脱口秀大会》的舞台是海纳百川的。

每一季开播后节目组都会进行海选，从各行各业中找人上台来讲。

正如李诞所说，每个人都可以讲五分钟的脱口秀。

没错，因为脱口秀没有门槛，只要 搞笑 就可以了。

相信大家也发现了，很多脱口秀上台讲的都是败芹自己的故事。

试问活了几十年，谁还讲不出来五分钟的 搞笑 经历呢？

所有人的人生经历都是不同的，所以讲出来的段子也都是焕然一新的。

这就是《脱口秀大会》成功的关键，因为足够新鲜，观众看不腻。

相比之下，反倒是专业的脱口秀演员的处境有些尴尬。

毕竟每天都需要大量的创作，自己哪有那么多故事可讲呢？

尤其是对于程璐和王建国来说，不管是《吐槽大会》还是《脱口秀大会》都是最忙的时候。

因为他们不仅要提供稿子，还要审核和修改所有脱口秀演员的稿子。

一季节目有那么多的新人，有那么多的稿子需要修改，试问他们哪有时间写自己的稿子呢？

正是因为如此，这次才发生了王建国和张博洋玩创新搞搭档，最后被淘汰的事情。

王建国和张博洋两位都是大家非常喜欢的老人了。

两人的脱口秀都形成了属于自己的风格，而且有自己固定的粉丝群体。

但是王建国没时间给自己写稿，只能找人搭档。

张博洋更是创作遇到了瓶颈，要不然上次也不会选择退赛。

其实这次呼兰的段子也比较一般，这基本上成了老人的一个通病。

除了几位名气比较大的老人之外，还有一位名气较弱的也遇到了同样的问题。

这个人就是梁海源。

梁海源的人气并不高，但也是李诞公司的老人了，同样面临着创作瓶颈的问题。

在首期的节目中，梁海源的段子不仅篇幅很短，而且还让人听得极度不适。

梁海源拉踩二人转演员令人尴尬，李诞不予置评，还是郭德纲格局大。

梁海源在段子中说为了提升自己的喜剧能力，特意和张博洋去东北学习了二人转。

他说自己学到了很多的喜剧技巧。

那就是“要掌声”，以各种理由要掌声，比如家人的 健康 、自己的事业、婚姻等等。

梁海源这次举的例子是“今天给我鼓掌的都长命百岁，没鼓掌的也能活到九十九岁”。

这是大家看二人转经常会听到的台词。

实话实说，我个人是不太喜欢这种梗的，听得不舒服，相信很多观众也有这样的感受。

梁海源这次公然以脱口秀的方式把这个东西讲出来，很显然是有种“暗讽”的意思在里面的。

大家都知道李诞最轮核讨厌谐音梗，他们公司更是有“谐音梗扣钱”的规矩。

那么李诞为什么不喜欢谐音梗呢？

因为“谐音梗”是属于喜剧技巧中最低级的创作手法，太过简单。

但是和谐音梗比起来，“公然要掌声”显然是要更low的，都不需要思考，张口就能来。

梁海源说得并没有错，但是拿出来放在段子里作为讽刺来说就有点问题了。

脱口秀、相声、小品、二人转，这些喜剧形式都是平行的。

谁都不应该去拉踩谁。

梁海源这样公然讽刺二人转不高级，脱口秀更高级，这是让人非常尴尬的。

你可以不喜欢，但你必须要尊重这种表演方式，因为你们都是搞喜剧的同行。

在脱口秀的舞台上出现了这种拉踩二人转的行为，李诞是应该表态的。

毕竟二人转演员也没有在台上拿脱口秀来调侃。

但是看完整期的节目也没有发现李诞提这件事。

说实话，李诞这种不予置评的态度真的是让人非常尴尬的。

在这一点上，李诞真的应该向郭德纲学习一下。

在《德云斗笑社》的后半段相声部分中。

尚九熙说了一个梗是“溜蛇”，周九良则比喻成了“溜二人转演员”。

当时郭德纲和于谦听了之后在后台就变脸了，因为这是对其他人的不尊重。

所有的相声表演完之后，郭德纲在台上直接对尚九熙和周九良提出了批评。

郭德纲说“ 尚九熙和周九良减分是有一句话说得不对，出去溜蛇去，那绳子拴在脖子上一扽你说像二人转演员，这个不应该，慢说没这么大交情，有交情都不能这么说，这个是大忌讳。 ”

郭德纲这番话说得非常好，不同的喜剧形式应该互相尊重。

或许有些网友会问了，郭德纲不是经常说台上无大小吗？

没错，在台上你可以拿师父郭德纲砸挂，只要你的家里人不介意，儿子都可以调侃父亲。

但是，同行之间是绝对不能拿出来造梗的，因为这不尊重人。

德云社是这样的，相声行业是这样的，难道说脱口秀行业不应该也是如此吗？

梁海源和二人转演员的关系很好吗？达到了可以拿出来玩梗的地步？

换句话说，就算是你和某个二人转演员关系不错，但你这种段子是在讽刺整个二人转行业啊！

难道说这不就是不尊重人吗？

也许有些梁海源的粉丝会说，二人转确实是不高级，的确就是梁海源说得这样，甚至比这还过分。

当然你们可以这样说，但是梁海源不可以。

作为观众来说，我们是有权力去发表自己的观点的，因为这只是我们的个人看法。

公众人物不可以，因为他们的观点会影响到很多人，严重影响大家的判断。

大家印象中的二人转确实就是梁海源说的那样。

但实话实说，那些东西并非是二人转表演中的部分，而是属于二人转舞台上的糟粕。

二人转的发展可以说是非常快的，没多长时间就火遍了大江南北。

有些二人转演员吃到了“要掌声”的红利便把这种东西加入了自己的表演中，而且还引起了很多同行的学习和模仿。

除了“要掌声”之外，大家印象中的二人转还有很多“低俗”的内容。

说实话，这些其实都不是真正的二人转，而是二人转无法逆袭的毒瘤。

二人转是一种曲艺，大家看的那些表演，只有演员在台上唱的那部分是属于二人转。

转扇子、转手绢等这些花活也都是二人转里的东西。

而大家看到的那些乱七八糟的东西是二人转艺术家都非常愤恨的东西，因为那是糟粕。

关于二人转的这些东西其实都已经算是老梗了。

作为脱口秀老人来说，梁海源居然拿这样的老话题来写段子。

不得不说还是让人非常失望的。

这一季的老人在创作形式上都是有所突破的，但梁海源却属于退步了。

比如，庞博讽刺盲盒，呼兰讽刺内卷，程璐讽刺领导特权。

别看王建国和张博洋被淘汰了，他们的段子也是有讽刺意义的，他们讽刺的是爱豆没作品。

这些都是一种 社会 现象，而且还是当下最热门的话题。

脱口秀的入门级自然就是讲一些自己身边的故事，中级则是能讲一些所见所闻。

而真正高级的脱口秀表演是讽刺 社会 现象。

梁海源做脱口秀已经九年半了，是一个绝对的前辈了。

但是相比之下，很显然庞博、呼兰、程璐、王建国、张博洋他们的段子是要更高级的。

梁海源最后挑战外国人晋级了，对于一个老人来说还是稍微有些尴尬的。

希望在后期的比赛中梁海源能创作出更好的段子，不要再发生这期的尴尬了。

作为领导来说，李诞也应该学习一下郭德纲的格局。

虽然这是喜剧的舞台，但并不能只从逗笑大家为出发点。

面对员工在台上拉踩同行的表演，李诞应该站出来提醒，而不是不予置评的态度，大家觉得呢？