很多朋友都知道，德国的巧克力好吃又便宜。那么，你知道德国现存最古老的巧克力制造商是哪家吗？告诉你，是哈罗恩（Halloren）。
一个案例哈罗恩公司成立于1804年，总部位于德国东部的哈勒市，现有员工数量为265人。这家公司不仅拥有巧克力工厂，还拥有一个知名的巧克力博物馆。现在，这家做巧克力的百年老店也跃跃欲试，准备进军房地产市场了！难道德国的企业也会“不务正业”？
德国的巧克力市场竞争本来就很激烈，加上近年来可可（生产巧克力的主要原料）的成本一直在上涨，所以这家公司的经营日益困难，陷入了困境。在2018年，这家巧克力厂遇到了增长瓶颈，销售额几乎腰斩，只完成5700万欧元。于是，这家公司的股东们和经理们开始寻找新的业务增长点，于是把目光瞄准了房地产市场。
从表面上看，这家巧克力厂似乎对自己的传统主业动摇了，转而对房地产市场动心了。实际上，按照该公司目前的规划，即便要进军房地产市场，这家公司仍然会坚守巧克力这一主打产品。
不过，我这篇文章的主题课可不是这家巧克力制造商，而是德国的房地产市场。
哈罗恩是德国现存最古老的巧克力制造商
一组数据从二战结束后到2008年，德国房地产市场稳健发展，房价基本保持稳定，几乎没有投机性的炒房现象。不过，近年来越来越多的德国劳动人口离开乡村地区，前往工作机会更多、生活质量更好的大城市工作和定居。在这种情况下，受需求的推动，再加上德国较低的房贷利率（平均每年1.33%），经济发达、收入较高的七大城市（慕尼黑、柏林、汉堡、法兰克福、斯图加特、科隆和杜塞尔多夫）的房价和房租水平这几年也水涨船高。
根据德国联邦统计局的数据，从2015年年底至今，德国房屋均价已经上涨22%，七个大城市的涨幅更是高达40%。2019年上半年，不仅7个大城市的房价继续上涨，就连乡村地区的房价也在涨。2019年第一季度，七个大城市的公寓住房价格平均涨了8.6%，高于2018年同期水平；独立式住宅均价则上涨了6.9%。在人口密度较高的县，独立式住宅均价上涨幅度为4.3%,公寓上涨幅度较小，只有1.7%。平均而言，整个德国在第一季度房价涨幅为5%。
房价上涨的部分原因是供求关系的失衡，简单来说就是供小于求的现状助推房价上涨。2018年，德国新建住房287000套，但是德国政府的目标原本是375000套。可见，新建住房的数量远远无法满足需求。
那么，租房价格怎么样呢？在2008年到2018年这10年里，德国首都柏林的平均房租价格上涨了90%。要知道，柏林可是德国最大的租房市场：柏林市区大约85%的公寓都是用来出租的，在市中心地带公寓出租比例更是高达95%。就整个德国而言，一多半的德国人都是一辈子租房住。拥有产权住房的德国人在40%到50%之间，这一比例在欧盟国家中是最低的。《明镜》周刊甚至称德国为“租房客共和国”。
一多半的德国人一辈子都是租房客
房屋“居住功能异化”？德国联邦银行的分析认为，德国主要大城市的住房价格被高估了30%，存在比较大的泡沫，处于过热状态。柏林德国经济研究所更是直截了当地指出，德国大城市的房价受投机行为影响被高估了。难怪连德国主流媒体都说，在这些大城市里，房屋的“居住功能异化”（德语叫Wohnzweckentfremdung，这个词可真够长的）。
以房价最高的慕尼黑为例。慕尼黑一套70平米的公寓的均价为39万欧元。如果首付20%、贷款期限20年的话，这意味着首付78000欧元。在慕尼黑工作和生活的家庭每年净收入将近58000欧元，如果要买一套70平米的公寓的话，那么一个平均水平的家庭收入的47%就要交给银行了，如果再算上购房时交的税、给房产中介的佣金以及日常的水、电、燃气支出，那就意味着收入的一多半都花在了房子上。
那么，是所有城市的住房价格都被高估了吗？并不是。近几年，德国的区域发展不平衡的问题越来越突出，这个问题也反映在房价上了。住在慕尼黑的人如果要买一套100平米的房子，得花去当地人21年的收入；而在房价最低的地方沃斯特罗德，当地人用不到3年的收入就可以买一套100平米的房子。
在两德统一后，原来属于东德的大部分城市发展得并不好，加上东德的相当多的青壮年人口到西德去工作，所以东德大部分城市房价偏低。就算在原西德地区，也有不少房价洼地，比如说属于鲁尔区的杜伊斯堡、多特蒙德、埃森和波鸿，以及北部港口城市不来梅哈芬。曾经辉煌几十年的鲁尔区现在失业率却超过10%，被视为当今德国贫困危险指数最高的区域。
以上这些地区和城市的房价目前并不高，那么是否适合出手买房呢？别忘了，这些地区的经济发展前景一点都不好，所以谨慎保守的德国人认为，如果在这些地方买房的话，反而面临着很大的房价下跌的风险，嗯，不划算，不买。
而德国的理财投资专家们普遍认为，一个家庭花在房子上的支出最好维持在收入的30%以内，超出这个支出比例的家庭生活质量和财务安全就会收到影响。
不过，不少德国房地产界和银行界人士认为，鉴于德国房贷利率只在10年内有效，过去几年的投机行为有可能会在今后两年内缓解：假设有人在2009年贷款买房，那么，如果他在2019年就将房子卖出，那么房屋增值的部分是不用交税的。如果超过10年再卖房，就得为增值部分交税。所以，理论上会有部分炒房客在10年期限满之前将持有的非自住住房出售，增加房屋市场的供给数量，从而一定程度上给房价降温。
柏林市区一隅
政府如何应对？针对疯涨的房价，德国政府就坐视不管吗？德国法律就没有进行约束吗？
实际上，在今年的6月18日，德国首都的柏林市议会就通过一项决议，并形成了要点文件，规定柏林的房租从2020年1月1日起5年内不允许涨一分钱！今年10月中旬，这些要点将以法律的形式颁布。
那么，在听闻这一消息后，柏林的房东们会不会在法律正式生效前就涨价？这可是柏林的租房客们最担心的问题。在6月18日这天，柏林的租房客协会的电话都被打爆了。
柏林的租房客的担心显然是多余的：政府决策者明显比房东还“狡猾”，虽然这一法律的正式生效日期是2020年1月1日，但是这一决议本身从通过决议的当天也就是2019年6月18日已经生效。如果哪位房东胆敢“顶风作案”、在法律生效前涨房租，将面临最高50万欧元的罚金！
还有让房东们更郁闷的消息：柏林市政府还要设定一个租金上限。上限的具体金额是多少？房东们目前只能空猜想了，因为市政府还没公布。
等政府公布租金上限后，超过租金上限的房屋的主人必须向政府提出涨价申请。但是政府已经放出风来，这些涨价申请一概不会批准，房东就是要把租金降到租金上限以内！
房东也不要想着在装修房子后趁机找借口涨价，因为就连装修也得提前知会政府，如果装修投资超过一定的金额，必须事先得到政府的批准。
霸气吧？！
柏林的房东们真的是要哭死了。
最让德国房地产投资者担心的是，接下来德国其他的大城市（比如慕尼黑和法兰克福）很有可能会效仿柏林的做法，出台类似的法律。
结语：冰火两重天总体上来看，德国的房地产市场实际上是冰火两重天。在经济发达、工作机会多的大城市，房价上涨得有点厉害，但仍然是一房难求，尤其是普通人能买得起的中低价位的小户型的房子。而在不少经济没那么发达、就业机会偏少的城市，房价仍然是处于洼地水平。一向谨慎保守的德国人通常不会在这种城市买房，否则最晚等到退休时面临的就是房产贬值。与其那样，还不如继续租房。
对于哈罗恩巧克力公司这样准备进军房地产的投资者而言，答案应该也已经很明显：要想在房地产市场上盈利，首先得选好投资目的地，要不然就可能被套牢。
拙著封面
_________
作者简介：赵振勇，曾在德国留学和工作，著有《创新与管理4.0：德国企业经营及实体经济成功之路》一书。
他们国家人口只有800万人，却搞出了2300个高级名牌，让全世界疯狂！
(source: funnies) 德意志民族是很晚才开始搞工业化的，英、法完成工业革命时，德国还是个农业国。德国人进入工业化后也经过“山寨阶段”：向英、法学习，偷人家的技术，仿造人家的产品。为此，英国议会还特别在1887年8月23日通过对《商标法》的修改，要求所有进入英国本土和殖民地市场的德国进口货必须注明“德国制造”。“Made in Germany”在当时实际上是一个带有侮辱性色彩的符号。 德国进入工业化时代之初，大学的科学研究是与生产领域完全脱节的。尽管那时“世界科学中心”在德国，但是美国人很聪明，他们在德国拿到学位回国后，不是一味地跑到大专院校里做研究工作，而是进入到市场里去办企业。 (source: funnies) 19世纪90年代初，德国科学家跑到美国一看，发现美国工业品的科技含金量最高，这才明确提出“理论与实践相结合”的方针，并开始大力促进应用科学的发展。由于德国有基础科学上的雄厚根基，很快就建立起科学理论与工业实践之间的联系，从而在半个世纪时间里将世界一流的科学家队伍、工程师队伍和技术工人的队伍结合在一起，领导了“内燃机和电气化革命”，使德国工业经济获得了跳跃式的发展。 此后，德国的机械、化工、电器、光学，直到厨房用具、体育用品都成为世界上质量过硬的产品，“德国制造”成为了质量和信誉的代名词。德国最有名的公司，几乎都是从那个时代成长起来的。它们直到今天都维持着世界性的声誉。 (source: funnies) 珍视“身后名” 不贪“眼前利” 德意志不是个“喜新厌旧”的民族，德国人喜欢有经历的东西，有历史记忆的东西，有文化记忆的东西。我认识一位德国教授，他家里现在还有上个世纪60年代生产的木头箱子一样大的电子管收音机，由于质量好，照样在用。我问他，“你信激扰还用这么老的东西？”他说，“是呵，我一看到它，就想铅橘起我幼年时发生在这收音机旁的故事，对我来说，这可是比什么都要珍贵的啊！” 德国人生产的圆珠笔摔在地上10多次，捡起来依然可以用。德国建造的居民住屋120年也不会倒，就是被战火摧毁了，德国人也一定要按原样将其重建起来。 有一张关于德国建筑物的照片，名叫“不变的德国”，展现的是二战以后德国人修的房子，完全是中世纪式晚期巴洛克时代和洛可可时代的风格。为什么？二战结束后，德国几乎所有的城市都成了一片废墟，那些古老的房子基本上都被战火摧毁，德国人非常心疼，因为德国人就是喜欢自己的文化。怎么办？德国人死活也要把当年的照片找出来，把当年的设计图找出来，一定要按原样一座座地重修起来。今天你跑到德国去看，大多数城市都没有什么现代建筑，几乎全是巴洛克、洛可可时代的风格。 德国有座王家歌剧院在二战中被美国飞机全部炸毁，德国人心疼得不得了，那座歌剧院是过去建了200年才建好的，结果毁于一旦。怎么办？二战后德国人就把这片废墟圈起来，搞了一批科学家、文化学家、考古学家、建筑师、技术工人，大约上百号人，花了35年时间，把这堆破砖烂瓦又重新装回去了，你现在再看滑旦这座王家歌剧院，怎么也看不出来是炸弹炸烂了以后又重新装回来的，这座建筑成了“世界文化遗产”。联合国科教文组织的人说，“这个行动本身就属于世界文化遗产”。正是由于德国热爱、尊重自己的文化到了如此地步，所以才叫“不变的德国”。 由于德国的经济发展不靠房地产市场，所以一位德国建筑师很难拿到一个建筑项目，好不容易中了标，就一定会精心设计，一定要把它搞成一个艺术精品，一定要让它流芳百世。因此，在德国，你永远也看不到有两座建筑物会是一样的。因此人们说，德国建筑师重视的不是“眼前利”，而是“身后名”。 (source: funnies) 一个人身上只做一次生意 在一次记者招待会上，一位外国记者问彼得·冯·西门子：“为什么一个8000万人口的德国，竟然会有2300多个世界名牌呢？”这位西门子公司的总裁是这样回答他的： “这靠的是我们德国人的工作态度，是对每个生产技术细节的重视，我们德国的企业员工承担着要生产一流产品的义务，要提供良好售后服务的义务。” 当时那位记者反问他：“企业的最终目标不就是利润的最大化吗？管它什么义务呢？”西门子总裁回答道，“不，那是英美的经济学，我们德国人有自己的经济学。德国人的经济学就追求两点： 一、生产过程的和谐与安全； 二、高科技产品的实用性。 这才是企业生产的灵魂，而不是什么利润的最大化。企业运作不仅仅是为了经济利益，事实上，遵守企业道德、精益求精制造产品，更是我们德国企业与生俱来的天职和义务！”说到“天职”上去了，“天职”是什么意思？就是“上帝要你干的事”。 在德国，没有哪家企业是一夜暴富，迅速成为全球焦点的。他们往往是专注于某个领域、某项产品的“小公司”、“慢公司”，但极少有“差公司”，绝没有“假公司”。它们大多是拥有百年以上经历、高度注重产品质量和价值的世界著名公司，也被称之为“隐形冠军”。德国有家葡萄酒作坊，快400年了。二战中很偶然留下来的，很幸运没被美国飞机炸到。德国的马牌轮胎公司是1871年成立的。德国的阿迪达斯公司是1920年创办的，至今也有94年以上的历史了。你可以看到，德国这类企业都是有年头的。 德国的产品不打价格战，不与同行竞争，一是由于有行业保护，二是由于价格并非决定一切，打价格战可能会让整个行业都陷入恶性循环。德国企业是要追求利润，但是只要能保证基本利润，有钱可赚，德国人并不是那么贪得无厌、无休止地追求利润的，而是要考虑更长远的、可持续发展的问题。因此，德国人宁愿“在保证基本利润的同时，让部分利润转化成更高质量的产品和更加完善的服务”。 我曾在柏林与一家菲仕乐锅具店的经理聊过天，我说：“你们德国人造的锅可以用上100年，因此每卖出一口，实际上也就丢失了一位顾客，以后人家不用找你了。你看人家日本人造的锅，用20年就到头了，顾客每20年就得再找他一次。仔细想一想，你们划得来吗？你们为什么要把东西搞得那么结实呢？把它的使用期搞短一点，你们不是可以赚更多的钱吗？” 这位经理这样回答我：“哪里的话，所有买了我们锅的人都不用再买第二次，这就会有口皆碑，就会招来更多的人来买我们的锅，我们现在忙都忙不过来呢！我们这家厨具厂，是二战后从过去的兵工厂转产过来的，前后也不过几十年时间，就卖出1亿多口锅了，你知道这个世界有多少人口吗？快80亿了，还有70多亿人口的大市场在等着我们呢！”你看，德国人的想法不一样，他们营销战略的路数也与众不同，一笔生意，在你身上一辈子就做一次，让你说他的东西好，这就会感染到另外一个人，这个人再去做他的顾客，然后再感染第三个人，人家干的是这个事。 (source: funnies) 探求本质，考虑长远 今天德国祇有三座城市，即柏林、汉堡、法兰克福，被定为“国际化城市”，以后打起仗来也宣布为“不设防城市”，其他城市都是中小城市。绝大多数的德国人都生活在5万人、10万人、15万人、20万人的城市里，连50万人口的城市，德国人都觉得太大了。德国城市的风光几乎都有这个特点：城市天际线最高的地方一定是教堂的尖顶，任何建筑物都不能超过它。 我曾与一位德国教授谈论过这个问题：为什么德国人能做到守时？他讲道：“城市小，就容易守时。为了守时，也必须得把城市设计得小一点。你要想在'汽车大众化时代'做到城市不堵车，需要有两个条件。第一个条件是任何楼房不要超过五层，在德国，你要想建造六层以上的高楼，必须经过议会投票通过才行。第二个条件是任何城市必须有一半的空间是马路。只要你同时做到了这两条，城市就不会堵车。” 今天德国人一般只在柏林、汉堡、法兰克福建高楼，那也是世界级的大高楼，但有一个条件，这种高楼从任何方向倒下来时，不能压到另一栋楼。所以越高的楼房，周边留有的空地就越大。这就叫“探求事物的本质，确定长期的战略”。德国人建房子时，是一定要考虑到当它倒下来时会发生什么事情的。 (source: funnies) 德国不相信物美价廉 “德国制造”的优势并不在价格上，连德国人自己都承认“德国货就是物美价不廉”。你跟日本人可以谈价格，但你跟德国人谈价格，一刀都砍不下来。德国人甚至不承认有“物美价廉”这回事。“德国制造”的优势在于它的质量，它解决问题的专有技术，它优秀的售后服务。德国企业发展的一般产品都是具有世界领先水平、高难度，别国一时无法制造出来的产品。德国30%以上的出口商品，在国际市场上都是没有竞争对手的独家产品。德国人生产的工业制造品，大到挖地铁的掘进机，小到文秘工作中的订书机，从质量上讲都是世界第一。 德国所有供3岁以下儿童食用的产品不得含有任何人工添加剂，必须是天然的；所有奶粉被列为药品监管；所有母婴产品只允许在药店出售，不允许在超市出售；所有巧克力都被规定要使用天然可可脂作为原料加工生产；所有保健护肤品牌都必须要有自己的实验室和植物种植园，以保证取材于天然有机品质。 德国人生产的非工业用途的化学产品，例如清洁剂、洗手液、洗洁精，除了有清洁杀菌的功效以外，绝大多数采用了生物降解技术，也就是靠微生物分解其中的化学成份，来将化学对人体的伤害减少到最小程度。德国人生产的滤水壶，既能过滤无机有害物，也能过滤有机有害物，并富含镁元素。经过德国滤水壶过滤后的水，是微微带甜味的。 德国锅具具有天然抗菌和耐高温性质，既能节能环保，导热效果又极佳，以至人们说，“使用这种德国锅具，一根蜡烛就能弄一顿美味佳肴。”德国人生产的一口锅，可以用上100年，因此很多德国人用的都是奶奶传下来的锅。对德国人来说，任何一样厨具，一辈子只需要买一次，不需要买第二次，因为你一辈子也用不坏它。德国人生产的煨汤用的锅，完全是钢铁铸造的，沉重得连男人都有点端不动，那锅盖内侧有奇特的花纹，我问一位德国的销售商：“搞这些花纹干嘛？”他说：“它盖上去后，水蒸气就能上下自然循环，不易烧乾，这是一种技术。”德国的锅具，盖上去个个严丝合缝，说三分钟开锅就三分钟开锅，能为你省下不少煤气费。 我也曾问过一位德国的企业家，为什么德国的产品动不动就“能用100年”呢？他这样回答道：“这有两方面的原因。一个原因是，我们德国没有资源，几乎所有重要的工业原材料都是靠国外进口来的，所以必须物尽其用，尽量延长使用期，这才是对原材料最大的节约。另外一个原因是，我们德国人认为，产品质量的好坏，主要体现在是否经久耐用上。” 请分享出去让更多人看看德国人制造这些产品时的坚持与精神，真的很值得众人学习！难怪会变成世界知名的强大国家！！！ 原文出处：funnies
房贷利率下调，你会因此准备买房吗？
房贷利率下调，央行邹澜：全国100多个城市的银行自主下调房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等对刚需的人来说，这是一个特别好的消息，但我已经有房子了。不需要再买房。但对于大多数人来说，但对于缺房的人来说，这是一个不错的消息，应该赶紧入手。
4月15日，央行首谈下调房贷利率，3月份以来，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身的经营状况，自主的下调了房贷利率和下调首付比例，而在同天，中国人民银行于202年4月25号下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放资金约5300亿元。
下调房贷利率和下调金融机构存款准备金率在同一天发生，这背后发生了什么？
有的网友发表评论说，这意味着季度的经济数据应该不是太好，市场低迷，持续不足，整个房地产市场受疫情影响，失业在增加，收入在减少，购房欲望降低。持续这样的悲观情绪蔓延，肯定会出事。而在此时，下调房贷利率核中以及存款准备金率，是向市场和开发商发出了明确的信号，国家层面开始救市。
为增强市场信心。因此，可以看大脊到近期，上海，苏州，南京，杭州，郑州，福州，兰州等地松绑楼市现象。可以进军楼市吗？还要等，按照以往经验，降利率，降首付，松限购，发购房补贴，都还没有。现在只是政策开始。房地产是迎来抄底时机，还会持续低迷，大概会在未来6个月出现，拭目以待。
也有网友表示，房价不会大起大落，意味着有购房需求的，完全没有必要担心将来房价大涨冲昏头脑去抢房子，也没必要坐等房价回落到称心如意的那一天。炒房者已没有了市场，刚需和改善购房者现在应感受到，从国家层面到地方，无不释放利好的信号，把限购放开了，房贷首付比例降了，房贷利率也跟着下调了，对于刚需和改善购房者，这就是一个很好的时机，不用担心房价大涨大跌，只需要看自己的资金实力。
各地的限购政策放松程度不同，房贷首付比例下调也不同，要问清楚当地的政策。很多地方首套房首付比例降至20%，首付2成，对刚需的利好释放，对合理住房促进市场稳定有着积极意义。首付比例下调，也就等于买房的门槛大大降低，过去30万，现在20万就可以买房，同时房贷利率下调，购房成本也在下降。
作为购房者，国家释放的利好信息，一定要抓住，也一定要掂量清楚，降低首付比例，会不会少要钱，意味着将来还贷款的增多。改仿山购房者门槛降低，但最后却需要付出更多的成本，未来月供也会相应增加，看看自己能否承受得起，这是购房者需要认真考虑的事情，因为不能想当然因此而准备买房。
小伙伴们。房贷利率下调，你会因此而准备买房吗？欢迎在下方的评论区写上你的想法，我们共同的探讨！